不動産を共有名義で相続するのは危険？分割相続の方法や注意点を解説

共有名義とはどういう状態？

共有名義とは、1つの不動産の所有者として二人以上が登記されている状態の通称です。
不動産の相続時に複数の相続人が納得する分割方法が取れない場合や、複数人が共同で不動産を購入した場合などに共有名義になることがあります。共有名義の不動産を登記する際は、所有者の所有権の割合を示す「持分登記」を行います。

なお、共有名義の不動産の売却や賃貸、建物であればリフォームなどを行う場合は単独ではできません。これらを行うには、共同名義人の同意が必要になるため、不動産の処分や活用に手間がかかります。

また、共有名義の不動産を相続する場合は、故人の持分のみが相続対象になります。共有名義人に相続人がいても、優先的に不動産を相続できるわけではありませんので注意が必要です。ほかの相続財産と同様、遺言書や相続人の話し合いで分割方法が決まります。

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共有名義の不動産を相続する方法

相続する不動産が共有名義の場合も、一人で所有している場合も、基本的な相続の方法は変わりません。ただし、相続するのは、故人の持分であることから注意点があります。いくつかのケースをみてみましょう。

被相続人と一人の相続人が共有している場合

夫婦で購入した自宅があり、夫が亡くなったケースを考えてみましょう。このケースの条件を次のように設定します。

・相続人は故人の妻と子供
・自宅の所有権は夫と妻で1/2ずつ持っていた
・自宅の夫の持分を法定相続分で分ける

この場合、相続対象になるのは夫の持分である自宅の不動産価額の1/2です。不動産価額の1/2を妻と子供が法定相続分で相続すると、それぞれの相続分は

妻：1/2×1/2＝1/4
子供：1/2×1/2＝1/4

妻は相続前から1/2の持分があるので、相続後の妻と子供の持分は

妻：自宅の3/4
子供：自宅の1/4

となります。

なお、遺産分割の方法は、相続人の話し合い（遺産分割協議）で自由に決められます。このケースの場合、遺産分割協議で合意が取れれば、故人の持分を妻がすべて相続し、妻の単独名義にすることもできます。

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被相続人と複数の相続人が共有している場合

夫婦と長男が共有名義でマンションを所持しているケースをみてみましょう。このケースの条件を次のように設定します。

・相続人は妻、長男、長女
・マンションの持分は夫：1/2、妻：1/4、長男：1/4であった
・夫の持分を法定相続分でわける

このケースでは相続人が妻、長男、長女の三人です。夫の持分であるマンションの不動産価額の1/2を三人で分けます。法定相続分で分けると、それぞれの相続分は次のようになります。

妻：1/2×1/2＝1/4
長男・長女：1/2×1/2×1/2＝1/8

妻と長男が相続前から持っていた持分に加算すると、三人の持分は

妻：自宅の1/2
長男：自宅の3/8
長女：自宅の1/8

となります。

なお、前章の例では遺産分割協議で共有名義人が故人の持分を相続することで、名義人を単独にすることができました。しかし、このケースの場合は相続人の中に複数の共有名義人がいるため、単独名義にはできません。

被相続人と相続人以外が共有している場合

被相続人が友人と不動産を購入していたケースをみてみましょう。この場合も基本的にはほかの方法と同じように、被相続人の持分を法定相続人で分割します。

次のような条件の分割方法をみてみましょう。

・相続人は、妻と一人の子供
・不動産の持分は、被相続人と友人で1/2ずつ持っていた
・友人は相続人ではない
・夫の持分を法定相続分で分割

この場合、相続人は妻と子供で、夫の持分をそれぞれ1/2ずつ相続します。妻も子供も相続前から持っていた持分はないため、相続した分が持分になります。

相続後の不動産の持分は

友人：自宅の1/2
妻：自宅の1/4
子供：自宅の1/4

となります。

共有名義の不動産を相続する時の流れ

相続の基本的な流れは、共有名義であっても無くても一緒です。相続の流れを確認しておきましょう。

・遺言書があるか調べる
遺言書がある場合、遺産分割は遺言書に従って行います。遺言書があるかないかで分割方法が変わるので、必ず調べましょう。また、自筆証書遺言の場合は開封時に家庭裁判所の承認が必要です。

・相続人を確定させる
被相続人の戸籍を全て集め、婚姻歴や認知した子供がいないか確認します。

・遺言書が無ければ遺産分割協議を行う
民法で定められている遺産の分け方は、目安です。遺言書が無ければ、遺産の分け方は相続人同士で話し合います。

・遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議を行った場合は、決定事項を書類にまとめ相続人全員の捺印により合意を証明します。

・相続税の納付・相続財産の名義変更・不動産登記を行う
遺産分割協議書をもとに各種財産の名義変更や相続登記、確定した相続分の相続税を納めます。なお、相続が分かった時点から相続税納税までは10ヶ月という期限があります。この期限に間に合わない場合はペナルティ分の税金が加算される場合があります。期限までに相続手続きが終わるように進めましょう。

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不動産の共有名義を解除する方法

不動産の共有名義を解除するには、共有名義人のうちの誰か一人を所有者にします。前章の「被相続人と一人の相続人が共有している場合」の共有状態であれば相続時に共有名義の解除も可能です。その他の方法としては次のようなものがあります。

・共有名義人の持分を買う
自分自身が共有名義人の一人の場合、ほかの共有名義人の持分を購入して自分の名義にする方法があります。この時、市場価格より極端に高額で購入すると売却者への贈与、極端に安い価格で購入すると購買者への贈与とみなされる場合があるので、注意ください。

・自分の持分を共有名義人に売る
この場合は、持分を買う方法とは逆にほかの共有名義人の単独名義にする方法です。自分自身ともう一人の共有名義の時に利用できます。なお、この方法も売却額が市場価格や相続税評価額と大きな差がある場合は、贈与とみなされる場合があります。

・共有名義人全員同意でほかの人に売る
共有名義人の誰も所有者にならず、新たに別の人が名義人になる方法です。共有名義の不動産は、共有者全員の合意があれば売却できます。共有名義の不動産を個人に売却すれば、購入者単独の名義になります。

これ以外に、自分だけ共有名義から外れたい場合は共有持分を放棄する方法もあります。ただし、不動産の登記は共有名義人と一緒に行わなければならないこと、税法上放棄分が共有名義人への贈与とみなされることに注意してください。

要注意！共有名義で不動産を相続するデメリット

被相続人の遺産の大部分を不動産が占める場合、複数の相続人で公平に分けるためには不動産を共有名義にして相続することがよい選択のようにも思えるかもしれません。
しかし実際のところ、不動産を共有名義で相続し、所有者が複数人いる状態にしておくと後々問題が生じる場合があります。以下、共有名義で不都合が生じるケースについて、解説します。

売却時に全員の合意が必要

将来、相続した不動産の売却や活用を考えた時、共有不動産であれば全員の同意が必要となり、誰か一人でも反対すれば売却や活用ができなくなります。
仮に、全員の同意を得て不動産を売却することに決まったとしても、媒介契約書や売買契約書、売買代金の領収書などには共有名義人全員の記名と実印の押印が必要になるため、手続きに手間と時間がかかります。

■共有名義の不動産で名義人の同意が必要な事項

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維持管理や固定資産税の負担

共有名義の不動産に相続人の一人が住み続ける場合は、その人が不動産の維持管理にかかる費用や固定資産税を負担する場合もあるでしょう。
しかし、当面は空き家のまま置いておく場合、固定資産税などは共有名義人が不動産の持ち分割合に応じて負担しなければなりません。お金を払おうとしない共有名義人がいると、その分を代表者が負担することになり、揉めごとに発展する可能性があります。

また、維持管理は誰が行うのか、費用はどのように負担するのかなどトラブルになるケースも多いでしょう。

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次の相続の際の分配が複雑になる

共有名義人の誰かが亡くなった場合、その持ち分は次世代の相続人に引き継がれます。世代交代が進む中で共有名義人の数が増えていき、不動産の権利関係も複雑化するでしょう。
世代が下るほど共有名義人同士の関係も希薄化するため、連絡も取りづらくなり、不動産の管理に支障をきたすことになります。

さらに、不動産はそれぞれの共有持ち分のみ売却することも可能なため、知らないうちに全くの他人が共有者になっている可能性もあります。

抵当権の設定や改築で意思統一が図れない

事業資金などを用立てるために共有物件に抵当権を設定したり、物件を改築したりする場合も、共有名義人全員の同意が必要です。物件を賃貸に出す、賃貸借契約を解消するといった際も、共有名義人の過半数の同意が前提となります。

このように物件について何らかの意思決定が求められる度に、共有名義人全員で協議を行う必要が生じるでしょう。それぞれの考えが異なると意思の統一が図れず、事態が膠着してしまいかねません。

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共有名義を避けて相続する方法

共有名義によるトラブルを回避するためには、安易に共有資産を増やさないことが重要です。ここからは共有名義を避けて不動産を分割する方法をご紹介します。

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現物分割

現物分割とは文字通り、遺産を「そのままの形で引き継ぐ」方法です。
例えば、自宅不動産は長男、車と金融資産は二男、有価証券類は長女が相続するといった方法です。土地を分筆して複数の相続人が取得する場合は、この現物分割に含まれます。

現物分割は、それぞれの相続人が対象の遺産を引き継ぐだけなので、手続きが簡単です。引き継ぐ遺産に相続人同士がお互い納得できれば、争いが起こりにくい相続方法でしょう。
一方で、現物分割ではそれぞれの相続人が相続する遺産が異なるため、完全に公平に遺産を分割することは困難となり、相続人の間で不公平が生じやすい側面もあります。

代償分割

代償分割は、一人の相続人が不動産を相続し、ほかの相続人に代償金を支払うことで清算する方法です。故人と同居していた相続人がそのまま自宅不動産を引き継ぐ場合などに利用されることがあります。
不動産を承継しなかった相続人は、公平に分割した相続額との差を代償金として不動産継承者から受け取ります。結果的に公平に分割した場合と同額の資産を受け取れますので、相続人同士の不平等感をなくせる可能性があります。

しかし、代償金を支払う不動産を承継した相続人にとっては、一時的に経済的な負担が重くなるというデメリットがあります。もし、主な相続財産が自宅しかなく、その自宅を相続しようと考えるのであれば、相続が始まる前から代償金にあてる資金準備をしておくといった対策も必要です。

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換価分割

換価分割は、相続と同時に不動産を売却し、現金に換えて分割するという方法です。思い出のある自宅不動産を手放すことになりますが、売却して現金化すれば法定相続分で相続できるため、より公平に不動産を相続できる方法といえるでしょう。

売却の手続きを効率よく進めるため、一旦相続人代表者の単独名義にして売却を行い、現金化した後に分割することも可能です。その場合は贈与と誤解されないように、売却後に代表者が遺産分割協議書に換価分割することを明記しておくといいでしょう。

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分筆

現物分割の項でも触れましたが、相続する土地を相続人分に切り分けて所有する「分筆」という相続方法があります。相続人は分筆によって分けた土地をそれぞれ登記して、区分けした土地を単独所有します。
分筆によって、相続人は公平に土地を相続することができ、なおかつ、自分の土地を自由に売却することもできます。しかし、相続した土地にある程度の広さがないと相続人一人ひとりが所有する土地の面積が小さくなり、売却が難しくなることもあります。

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まとめ

不動産を共有名義で相続すると公平に分割相続ができるように思えますが、不動産の活用や次の世代の相続トラブルが起きるリスクがあります。また、一度共有名義にしてしまうと、共有名義を解除するには手間や費用がかかります。

共有名義を避けるには、相続人同士が納得できる遺産の分割方法を検討することが重要です。相続財産だけで納得できる分割方法が見つからない場合は、代償分割や分筆なども検討してみましょう。

また、相続対策を早めに始めることで代償分割のための資金準備ができる可能性があります。滞りなく相続の手続きを進めるために、弁護士や税理士、司法書士などの専門家に相談することも視野に入れることをおすすめします。