空き家相続の基本！知らないと損する3,000万円特別控除とは？

なぜ空き家は問題になりやすいのか？

不動産としての価値が低い

相続した空き家が「負の遺産」として放置される最大の理由は、不動産価値が低いケースが多いからです。そもそも相続される空き家は長年人が住んで老朽化していることが多く、リフォームや改築をしない限り、そのままでは住めない可能性が高いです。

しかも多額の費用をかけて改築・リフォームをしたとしても、その出費に見合う価格で売れる・貸せるとは限りません。特に人口減少が著しい地方の物件は、価格を下げても買い手や借り手が見つからないケースもめずらしくありません。

固定資産税や管理費用がかかる

相続した人の経済的負担が増えてしまう点も、空き家が問題の原因の1つです。まず、空き家を相続すると、その家を所有している限りずっと、固定資産税を支払わなければいけません。また、建物の老朽化を防ぐための定期的なメンテナンス、庭木の剪定や雑草の除去といった管理費も原則として自己負担です。

災害や経年劣化によってさらに価値が下がる

適切にメンテナンスや管理をしていても、台風や水害等の自然災害で建物がダメージ受けてしまったり、経年劣化によって傷んでしまうリスクがあります。そうなった場合、不動産としての価値がさらに低下してしまい、ますます売却・賃貸が難しくなってしまいます。

近隣住民とのトラブルの原因に

適切なメンテナンスや管理をしないまま空き家を放置してしまうと、老朽化・荒廃が進み、「街並みの景観を損なう」「ごみの不法投棄場所になりやすい」「害虫や害獣が繁殖してしまう」「放火等犯罪を誘発しやすい」等の理由から、ご近所トラブルに発展することも珍しくありません。
自分が住んでいないと放置していまいがちですが、近隣住民からの関係が悪いと売却や賃貸する時に悪い噂や口コミが影響を与える可能性もあります。

相続した空き家の対処方法

このように、空き家の相続にはさまざまなリスクが伴います。空き家問題を避けるためには、どんな対処をするのが適切なのでしょうか？一般的に考えられる対処法と、それぞれのメリットとデメリットについてみていきましょう。

そのまま保有する

相続した空き家を、売却したり賃貸に出したりせず、そのままの状態で保有しておく人も少なくありません。その場合、「将来、必要に応じて住むことができる」「現金が必要になった時に売却できる可能性がある」等のメリットがある一方で、「固定資産税を支払い続けねばならない」「メンテナンスや管理の費用がかかる」「火災保険に加入し、保険料を支払わねばならない」といったデメリットもあります。また、空き家が遠方にある場合は、メンテナンス等の度に時間と経費をかけて出向かねばならない負担が生じることも考慮しておきましょう。

売却する

相続した空き家に住むつもりがない場合は、売却するという選択肢もあります。上手く売却できれば維持管理のための手間暇や経済的負担から解放されるメリットがある一方、故人との思い出深い家が人手にわたったり、取り壊されてしまうことに寂しさやうしろめたさを感じてしまうかもしれません。また、売却するにしても、一度は相続人名義にしなくてはならないため、相続人全員が相続に同意しない限り、売却できないことに注意が必要です。

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賃貸物件にする

「当面は住む予定がないが、手放したくない」という場合は、一時的に賃貸物件として人に貸すこともできます。上手く借り手を見つけることができれば、空き家の所有権を維持したまま、賃料収入を得ることができます。賃料収入を家のメンテナンスや管理費用、固定資産税に充てれば、空き家を相続したことによる経済的な負担を軽減することができるでしょう。

ただし、空き家の劣化が激しい場合は、賃貸できる状況にするためのリフォーム等に一定の費用がかかります。また、賃貸中は「大家」としての責任が発生するため、設備の故障等に丁寧に対応する必要がでてくることも認識しておきましょう。なお、売却の場合と同様、適切な相続手続きを経て相続人に名義変更をした上でなければ、空き家を賃貸に出すことはできません。

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寄附（譲渡）する

空き家を人に無償で譲渡したり、空き家のある自治体に寄附したりする方法も考えられます。譲渡する場合は相手と条件を交渉し、書面で贈与契約を交わした上で、所有権移転登記をする必要があります。自治体に寄附したい場合は、自治体の窓口にその旨を申し出て、どのような手続きが必要かを確認しましょう。

譲渡や寄附に成功すれば、空き家のメンテナンスや管理の手間暇、経済的負担から解放されます。ただし、いくら無償でも、利用価値のない空き家は誰にも引き取ってもらえない場合が少なくありません。特に「自治体は必ず寄附を受けてくれる」と誤解されがちですが、条件の悪い空き家、管理が困難な空き家の寄附は断られることも珍しくありません。

相続放棄する

不要な空き家を相続したくない場合は、相続放棄をするのも一案です。相続放棄とは文字通り、相続人としての権利を法的に放棄すること。相続放棄をする場合は、相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出て所定の手続きをする必要があります。相続放棄をすれば不要な空き家を相続せずにすみますが、空き家だけでなくほかの財産も一切相続できなくなってしまうことに注意が必要です。

また、自分が相続放棄をした場合、ほかの相続人がその空き家を相続しなくてはならなくなってしまいます。後になってトラブルになることのないよう、相続放棄をする場合は事前にほかの相続人と話し合っておくようにしましょう。なお、民法第239条第2項では、「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」と定めています。つまり、不動産を相続する権利のある相続人全員が相続を放棄した場合、その不動産は国庫に帰属されることになります。

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空き家を相続したら、まずおこなうこと

続いて、空き家を含む相続が生じた場合に、どのような手続きが必要になるのか、大まかな流れを確認しておきましょう。

1．遺言書の確認

相続が生じたら、まずは被相続人（故人）の遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合は遺言書の内容に従って、遺言書がない場合は相続人全員による遺産分割協議の結果によって、各相続人が相続する遺産が決まります。
どうしても空き家を相続したくない場合は、前述のとおり、相続があったことを知った日から3ヶ月以内ならば、相続放棄をすることができます。

2．空き家の資産価値を調べる

自分が空き家を相続することになった場合は、まず、地元の不動産業者等に依頼して、その空き家の資産価値を調べましょう。資産価値があれば、そのまま保有するだけでなく売却・賃貸で収益を得る選択肢を検討できます。

資産価値がなく、将来、自分が移り住む予定もない場合は、管理費や税金といった経済的な負担を考慮して、処分（解体）や譲渡、寄附、もしくは相続放棄を検討するとよいでしょう。相続した空き家が、空き家対策特別措置法の「特定空家等」（放置することが不適切な状態にある空き家）に指定されてしまうと自治体から行政指導を受けてしまい、それに従わない場合は、最大50万円の罰金を命じられるおそれもあります。こういったリスクを避けるためにも、空き家の状況悪化が進む前に、解体、譲渡等具体的なアクションを起こしましょう。

3．遺産分割協議

相続人が複数いる場合で、遺言書で特に空き家の相続人に言及がない場合は、法定相続人の全員に空き家を相続する権利があります。遺産分割協議（法定相続人全員で故人の財産をどう分割するか話し合うこと）をして、誰が空き家を相続するかを決定します。

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4．相続登記（名義書換）

遺産分割協議が終わったら、各相続人は自分の取得した遺産の相続手続きをします。空き家を相続した人は空き家と空き家が建っている土地の相続登記（名義書換手続き）をおこなうことになります。相続登記には特に期限は設けられていませんが、被相続人から相続人へ名義が変更されない限り相続不動産を売却したり賃貸に出したりすることはできないので、できるだけ速やかに手続きを済ませておくようにしましょう。

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5．相続税の申告・納付

名義書換手続きが終わり、相続税の申告・納付が終われば、その空き家は名実共に相続人の資産になります。相続人には固定資産税の支払いが義務付けられ、メンテナンスや管理の費用等経済的な負担が生じることになります。そういった負担を避けたい場合は、速やかに空き家を売却するのが得策といえそうです。

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最大3,000万円「空き家にかかる譲渡所得税の特別控除」

とはいえ、売却益にかかる所得税への不安から、空き家の売却を躊躇する人も少なくありません。そこで、国は平成28年の税制改正で「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」制度を創設しました。この制度は、相続によって取得した空き家を「被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日まで」に譲渡した時は、譲渡して得た利益から3,000万円を控除できるというもの。税負担を軽くすることによって、相続空き家の売却を促進するのが狙いです。

平成31年税制改正で、特別控除要件が緩和

しかし、この特別控除を受けるためには「その空き家に被相続人が直前まで居住していたこと」が条件となっており、被相続人が死亡する直前に老人ホーム等に入居していた場合は控除が受けられないことが問題視されていました。そこで平成31年の税制改正で適用条件が緩和され、老人ホーム等に入所した場合でも、一定の要件に該当すれば、特別控除が受けられるように。また、特例の適用期間も当初の令和元年12月31日から令和5年12月31日まで延長されました。

【参考】国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について（PDF）」詳しくはこちら

特別控除を受ける際の手続きと注意点

定められた要件を満たして、「空き家の譲渡所得税3,000万円控除の特例」の適用を受けることができる場合は、次の2つの区分に応じて、それぞれ必要な書類を添えて確定申告をしなくてはなりません。
2つの区分の中でも更に2つのパターンで必要書類が異なるため、注意が必要です。

【参考】国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について（PDF）」詳しくはこちら

ただし、この特別控除を受けた場合、同時に「譲渡所得の相続税の取得費加算の特例」｛引用：相続により取得した土地、建物等を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例（租特法 第39条）｝を受けられなくなることに注意が必要です。一般的には「空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除」の特例の適用を受けたほうが有利になると考えられますが、相続税額が3,000万円を超える場合は「譲渡所得の相続税の取得費加算の特例」を選択したほうが有利であるといわれており、どちらを選択した方が有利であるかをしっかりと見極める必要があります。

【参考・引用】国土交通省「他の税制との関係について」詳しくはこちら

このように、特例控除制度にはさまざまな要件があり、煩雑な手続きが必要なため、信託銀行や司法書士、税理士、土地家屋調査士等の専門家のサポートが不可欠といっても過言ではありません。相続が実際に起きてから慌てるのではなく、相続の可能性がある場合は、なるべく早く信頼できる専門家を選び、しっかりした連携体制を築いておくことをおすすめします。

まとめ

空き家問題は先延ばしにするほど、思いがけぬトラブルを招く可能性が大きくなります。実際、放置した空き家が周囲の景観を壊したり、ゴミ捨て場と化してしまったり、倒壊して通行人を怪我させてしまったりするトラブルは珍しくありません。利用する予定のない不動産を相続した場合は、次の世代（子や孫）に負の遺産を引き継いでしまわないためにも、専門家や行政のサポートを利用して1日も早く売却へのアクションを起こしましょう。

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