土地の分筆費用はいくら？内訳や手続きをする際の手順、注意点を解説

土地の分筆（分割）とは？

分筆とは、1つの土地をいくつかに分割し、それぞれ登記することです。あまり聞き慣れない言葉ですが「筆」とは登記簿上の土地の個数を表す単位です。

遺産相続をする時に1つの土地を複数の相続人に相続したい場合は、分筆をするのも方法の1つです。また「土地の一部を売却したい」「土地を違う用途に使用したい」といった場合でも分筆することがあります。

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土地の分筆（分割）に必要な書類・費用

土地の分筆にかかる費用相場は、数十万〜100万円ほどです。広大な土地を分筆する場合、数百万円の費用がかかることもあります。

では、土地を分筆する際には、どのような費用がかかるのでしょうか。ここでは、分筆の際に支払う費用や必要書類をみていきましょう。

分筆登記に必要な費用や書類

土地を分筆する場合、法務局で登記手続きをしなければなりません。登記手続きの際には「登録免許税」を支払います。登録免許税の税額は「分筆後の土地1筆につき1,000円」です。例えば、土地を3筆に分ける場合、登録免許税の金額は3,000円となります。

登録免許税を納める際は、法務局や郵便局、コンビニエンスストアなどで税額分の収入印紙を購入し、登記申請書に貼り付けます。オンラインで分筆登記をする場合は、インターネットバンキングによる電子納付で登録免許税を納めることも可能です。

また、法務局で分筆登記をする際は以下の書類が必要です。

土地家屋調査士に依頼するのであれば、書類の収集も基本的には任せられますが、依頼しない場合は自分自身で集めなければなりません。

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分筆（分割）を依頼する土地家屋調査士に支払う費用

土地の分筆は自分自身でもできますが、土地家屋調査士に依頼するケースがほとんどです。

土地の調査や測量には高い精度が求められるため、専用の道具が必要です。また、境界の確定や地積測量図の作成などは専門知識がなければ困難であるため、土地の分筆をする際は、土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士に支払う報酬の内訳は、以下の通りです。

・登記申請の依頼料：土地の分筆登記を依頼するための費用
・調査費用：資料調査や現地調査にかかる費用
・測量費用：土地を測量する費用や境界標を設置する費用
・書類作成費用：境界の確定や土地の分筆に関する書類の作成費用

実際の金額は、確定測量の要否や土地の面積・形状、隣接地の数などで異なります。

分筆する土地の境界がすでに確定しているのであれば、土地家屋調査士に支払う報酬は10万円程度で済むこともあります。
一方で、境界確認書や地積測量図など土地の境界を確認できる資料がなく、境界確定測量が必要な時は、30万円〜100万円ほどかかることもあります。

分筆の手続きの流れと期間

土地の分筆にかかる期間は、一概にはいえません。隣地との境界が分かっていれば、10日ほどで分筆が完了することもあります。
一方で、境界が不明確であり、境界確定測量が必要な場合は、2〜3ヶ月ほどかかるのが一般的です。

隣地の所有者から境界の同意を得られず、訴訟に発展すると、分筆が完了するまで数年かかることもあります。
訴訟をせずに、筆界特定登記官が筆界を特定する「筆界確定制度」を用いる場合でも、大抵1年以上かかります。

では、土地の分筆はどのように進めるのでしょうか。ここでは、分筆のおおまかな手順を紹介します。

1．土地家屋調査士に分筆の依頼をする

まずは、土地の分筆を依頼する土地家屋調査士を探しましょう。分筆を予定する土地がある都道府県の土地家屋調査士会のWebサイトで、土地家屋調査士を探すことができます。

土地家屋調査士を選ぶ際に、確認した方がよい点は以下の通りです。

・実績・評判
・土地があるエリアの情報や法律などの専門知識
・説明の分かりやすさ
・費用の金額と内訳

分筆や測量には、高度な技術と専門知識が求められるため、実績や評判、知識量などをよく確認したうえで依頼先を選びましょう。分筆にあたっての手順や作業内容、専門用語などを分かりやすく説明してくれるかどうかも重要な比較ポイントです。

また、分筆をする土地が同じでも、依頼する土地家屋調査士によって費用は異なります。複数の土地家屋調査士から見積もりを取り寄せて、比較して依頼先を選ぶのが有効です。

2．土地家屋調査士が情報収集や調査をする

分筆を依頼された土地家屋調査士は、法務局や役所で、公図や確定測量図、地積測量図、登記事項証明書などの資料を集めて調査します。
また、現地調査を行い、役所や隣地所有者の立ち合いのもと「筆界」（登記時に定められた境目）と「境界」（民間人同士での境目）をそれぞれ確認します。

3．境界確定測量を行い境界確認書を作成する

分筆する土地と隣の土地との境界が定まっていない場合は「境界確定測量」をしなければなりません。

また、隣地の所有者にも確認してもらい、境界に合意していることを証明する書類である「境界確認書」の作成も必要です。
隣地の所有者の協力が必要であるため、土地家屋調査士に依頼者も同行し、事前に説明をして理解を得ることが大切です。

4．分筆案の作成・境界標の打ち込み

土地の境界が画定したあとは、土地家屋調査士がこれまでの調査を踏まえて、分筆案を作ります。
分筆案を確認し、分筆方法が確定したら、土地の境界を示すための境界標を打ち込みます。

5．分筆の申請書類の作成と登記申請

分筆登記の申請書や地積測量図などの必要書類を作成し、法務局へ提出します。
分筆登記の手続きが承認され、登記済み証を受け取ると手続きは完了です。

土地の分筆（分割）をするうえでの注意点

面積が0.01㎡未満になる分筆はできない

土地の面積が0.01㎡未満になるような分筆は禁止されています。土地を過度に細かく分けると、管理や活用が難しくなるためです。

また市街化調整区域では、敷地の最低面積が決められている場合、それを下回る面積で分筆をすると建物が建てられなくなってしまいます。

最低敷地面積を下回る面積に分筆してしまうと、土地の価値が著しく低下してしまいかねません。分筆の際は、土地があるエリアの最低基準面積を確認しておきましょう。

筆界確認書で隣家との境界を明確にする必要がある

分筆登記をする際は、筆界確認書を提出して境界線が隣地所有者とのあいだで合意されていることを証明する必要があります。
「隣地の所有者に境界立会を拒否された」「隣地所有者から合意が得られない」などの理由で境界が明らかでない場合、そのままでは分筆できません。

分筆を検討しているものの、境界が不明確である場合は、土地家屋調査士や弁護士、司法書士などの専門家に相談しながら、手続きを進めるとよいでしょう。

分筆の依頼先は複数で見積もりをとる

土地家屋調査士によって、測量や分筆の料金設定は異なります。分筆の依頼をする際は、4〜5社程度の査定見積もりを取りよせて比較するとよいでしょう。

見積もりを比較すると妥当な金額かどうか判断することができ、分筆にかかる費用を抑えられる可能性があります。また、費用の内訳も確認・比較することで、金額が妥当なのかを判断しやすくなります。

費用の安さだけで分筆の依頼先を選ばない

土地の測量や分筆に多額の費用がかかる可能性があるとはいえ、報酬の安さのみで依頼する土地家屋調査士を決めるのはおすすめできません。
安さのみで依頼先を選ぶと、土地家屋調査士の知識や技量が不足しており、分筆の完了までに時間がかかる可能性があります。また、対応が不誠実な土地家屋調査士に依頼をしてしまい、ストレスを感じてしまうかもしれません。

費用だけでなく「親身になって相談に応じてくれるか」「説明が分かりやすいか」「知識や経験が豊富か」なども比較し、信頼できる土地家屋調査士を探しましょう。

不合理分割と判断される場合もある

不合理分割とは、土地の分け方が著しく不合理である分け方のことです。分割によって以下のような土地が生じると、不合理分割に該当する可能性があります。

・細長く現実的に利用が難しい土地
・道路と接していない土地
・道路と接する部分が2m未満であり間口が狭すぎる土地
・建物を建てるのに適さないいびつな形の土地（不整形地）　など

接道義務とは「都市計画区域内で建物を建てる場合、土地（敷地）は幅員4mの建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」という義務のことです。
細長い土地やいびつな形の土地などは使いにくい傾向にあるため、相続税や贈与税の計算時に土地の評価額を求める際、減額補正が適用されます。

著しく不合理な分割を認めてしまうと、評価額を下げるために意図的に土地を極端な形に分割しようとする人が増えてしまうかもしれません。
相続税の節税だけを考えて土地を分割したことで、不合理分割とみなされてしまうと、分割前の土地を1区画として評価額を算出することになります。
土地を分割する時は、土地家屋調査士や税理士などの専門家にも相談し、不合理分割とみなされることのないようにすることが大切です。

まとめ

分筆費用は、土地の広さや形状、依頼する土地家屋調査士などで異なります。分筆の依頼先を選ぶ際は、複数の見積もりを取り寄せて比較するとよいでしょう。

また、分筆の費用だけでなく、経験や実績、知識量、説明の分かりやすさなども、土地家屋調査士を選ぶ際のポイントです。これらの点をよく比較したうえで依頼先を選ぶと、費用を抑えながらスムーズに分筆手続きができます。