住宅ローンの繰り上げ返済で利息軽減！デメリットも理解して検討しよう

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済は、毎月の返済額とは別にまとまった金額を返済する方法です。通常の返済は元金と利息の合計額ですが、繰り上げ返済の場合は返済額すべてが元金部分に充てられます。繰り上げ返済をすることにより、減った元金部分に対する利息がなくなり総支払額を減らすことができます。

繰り上げ返済には、次の2つの方法があります。

「期間短縮型」支払い利息を減らす

期間短縮型は、返済期間を短くする返済方法です。繰り上げ返済後も毎月返済額の金額は変わりません。繰り上げ返済によって、支払った元金部分に対する利息を軽減でき、下図のようにその分返済期間が短縮されます。返済期間を短縮し、早く返済を終わらせたい人に向いており、利息額を大きく軽減できます。

「返済額軽減型」毎月の支払いを減らす

返済額軽減型は、返済期間はそのままで月々の返済額を減らす方法です。繰り上げ返済で支払った金額は、その後の元金部分に均等に充てられ、それに対しての利息が軽減されることで毎月の返済額が減ります。期間短縮型に比べると利息部分の軽減効果は少ないため、月々の返済額を抑えたいという方に向いています。

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住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット

住宅ローンの繰り上げ返済による最大のメリットは、本来支払うはずだった利息を軽減することができ、総支払額を減らすことができるということです。

「期間短縮型」の場合は、早めに完済することができるため、定年後も住宅ローン返済がある方は、繰り上げ返済をすることで老後の負担を減らすことができます。
「返済額軽減型」の場合は、毎月の返済額が増えるのを抑えることができるため、例えば、金利上昇により返済額が増えた時などに活用することもできます。

また、住宅ローンを組む時に保証料を支払っている場合は、繰り上げ返済をすることで保証金が一部戻ってくることもあります。

住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリットは、手元の資金がなくなることです。繰り上げ返済後に急な出費が必要になった場合でも、一度返済をしてしまうと取り戻すことはできません。資金が必要になり、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を借りるようになってしまっては本末転倒です。将来必要な資金計画を立てた上で、生まれた余剰資金で住宅ローンの繰り上げ返済を行うことが大切です。

また、住宅ローン減税を利用している場合も注意が必要です。繰り上げ返済を行うことで、住宅ローン減税を受けられる金額が減ったり、また控除を受けられなくなったりする可能性があります。

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繰り上げ返済をシミュレーションしてみよう！

では、実際に繰り上げ返済を行うことでどのくらいの金額を抑えられるのでしょうか？シミュレーションで確認してみましょう。

■繰り上げ返済による効果（10年後100万円返済）

■繰り上げ返済による効果（20年後100万円返済）

上記の比較のとおり、期間短縮型の方が返済額軽減型よりも利息の軽減効果は高くなります。また、返済額に占める利息の割合が大きい、早い段階での繰り上げ返済の方が利息軽減効果は高くなります。

住宅ローンの繰り上げ返済をした方がいいケース

繰り上げ返済を行うことで、利息額が少なくなる、完済時期が早まる（期間短縮型）、毎月の返済額が少なくなる（返済額軽減型）などの効果があることがわかりました。
このような効果を活かし、次のような方は繰り上げ返済を行うことを検討するとよいでしょう。

・退職後も住宅ローンの返済が続くので、繰り上げ返済による期間短縮を活用して定年までに住宅ローンを完済したいと思っている方

・変動金利型で借り入れをしており、金利上昇により毎月の返済額が上がることで、負担が増えることを避けたいと思っている方

・今後子どもが増える予定があるなど、将来に備えて今のうちから毎月の返済額を抑えておきたい方

では、住宅ローンの繰り上げ返済をした方がいい方は、どのタイミングがよいのでしょうか。

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繰り上げ返済は少額からでもコツコツと

昨今はネットで手続きをするなど、繰り上げ返済手数料がかからないケースが多く、その場合には、少額からでもコツコツと早めに繰り上げ返済をした方が利息軽減効果は高くなります。

そのため、教育費などの将来必要なお金や、いざという時に必要なお金が計画通りに準備できている方は、できるだけ早い段階から繰り上げ返済を検討していきましょう。

今後の繰り上げ返済計画を立てるのであれば、子供の進学タイミングなどのライフイベントや住宅ローン減税が終了するタイミングなどを目標として貯めておきましょう。その上で、家計と貯蓄状況を見て無理がないようでしたら繰り上げ返済を行うとよいでしょう。

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住宅ローンの繰り上げ返済をしない方がいいケース

反対に、住宅ローンの繰り上げ返済をしない方がいいのはどのような場合でしょうか。

住宅ローン減税を利用している

住宅ローン減税は、最大10年間（または13年間）年末時点の住宅ローン残高×1%（2022年からは0.7%）を、所得税・住民税から直接減らすことができるという制度です。そのため、住宅ローンの金利水準が控除率よりも下回っている場合は、繰り上げ返済しない方がいいといえるでしょう。

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資金が必要な予定がある

ほかにも、「当面は手元にお金を残しておいた方がいい場合」も住宅ローンの繰り上げ返済しない方がいいでしょう。例えば、子供がまだ小さく、今後教育費がかかってくるような場合、想定以上に教育費がかかるケースがあります。繰り上げ返済してしまったことで資金が不足し、住宅ローンの金利よりも高い金利の教育ローン等を借りる必要が出てくるかもしれません。教育費の目処がたつまでは、少し多めに手元に資金を置いておきましょう。

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団信の保険特約が充実している

また、団体信用生命保険に特約を手厚くつけているような場合も住宅ローンの繰り上げ返済は慎重に検討しましょう。特に昨今は病気などに対する特約が充実していますので、金利が低い状態で借り入れができているのであれば、無理に返済を優先しなくてもいいかもしれません。保険としての役割を維持しつつ、貯蓄を優先することもひとつの策です。

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まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済を行うことによって得られる利息の軽減効果を考えると、可能な限り早めに繰り上げ返済をしていきたいところです。しかし、今後のライフプランなどによっては、繰り上げ返済よりも貯蓄を優先した方がよいケースもあります。余剰資金ができたからと行き当たりばったりで繰り上げ返済をするのではなく、ライフプランをよく考慮した上で、計画的に行うことが大切です。

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