住宅ローン控除で住民税が戻ってくる「住宅ローン控除」とは？

実際どのぐらい控除される？「住宅ローン控除」の基本を解説

マイホーム購入の際に住宅ローンを利用した場合、一定期間にわたって、住宅ローンの年末残高の一定割合を所得税から控除してくれる制度があります。正式には「住宅借入金等特別控除」といいますが、一般的には「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」などと呼ばれています。

控除される金額は、住宅ローンの年末残高の1%です。ただし、年間の上限額や控除期間は、居住を始めた時期・住宅の種類（一般住宅や認定住宅※）・住宅取得時にかかった消費税は何％だったかによって異なります。

※認定長期優良住宅・認定低炭素住宅のこと。

居住の用に供した時期ごとの制度内容

■平成26年1月1日から令和元年9月30日に居住開始

■令和元年10月1日から令和2年12月31日に居住開始

■令和3年1月1日から令和3年12月31日に住居開始

【参考】国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）」　詳しくはこちら

ただし、住宅ローン控除を受けるためには要件があります。主な要件は以下の通りですが、このほかにも要件がありますので、住宅購入の際に、適用されるかどうかの確認をするようにしましょう。

■住宅ローン控除を受けるための要件
・新築または取得の日から6ヵ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
・この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円以下であること。
・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などを利用していないこと。
・新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の1/2以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
・返済期間10年以上の住宅ローンで、親族や知人からの借入金ではないこと。
・勤務先からの借入金の場合には、0.2％（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1％）以上の利率であること。

モデルケースで計算してみよう

控除額はいくらくらいになるのか、モデルケースで確認してみましょう。

■モデルケース
・令和元年12月に居住開始
・住宅は一般住宅に該当し、取得したときに支払った消費税は10％
・令和元年の年末の住宅ローン残高は4,985万円
・令和元年の所得税は31万4,500円（所得税の課税総所得金額は371万円）

■計算過程
・住宅ローンの年末残高の1％を計算する
4,985万円×1％＝49.85万円＞40万円

年末の住宅ローン残高の1％が40万円を超えるので、控除できる金額は上限の40万円。

・納めた所得税と比べる
所得税額31万4,500円＜住宅ローン控除40万円

控除できる金額の方が大きいので、令和元年の所得税31万4,500円は全額戻ってくることになります。所得税額の方が多ければ、年末の住宅ローン残高の1%（上限40万円）が戻ってきます。

■所得税から引ききれなかった場合は住民税が安くなる!?
上記の例では、計算上は40万円を控除できるのですが、所得税だけでは全額を引ききれませんでした。このような場合には、住民税から控除することが可能です。
住民税から控除できる金額は、消費税率により異なります。

上記計算例の場合は、所得税から引ききれなかった金額のうち、所得税の課税総所得金額等×7％（13万6,500円まで）まで住民税から控除することができます。

・引ききれなかった金額
40万円－31万4,500円＝8万5,500円

・住民税から控除できる上限額　
所得税の課税総所得金額371万円×7%＝25万9,700円＞13万6,500円

どちらか小さい金額になるので、住民税からは85,500円を控除することができ、所得税の控除額との合計で40万円控除されることになります。

住宅ローン控除の手続き方法は？

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。初年度は、必要事項を記入した確定申告書に登記事項証明書や売買契約書の写し、借入金の年末残高証明書等を添付して税務署に提出します。
確定申告の期間は例年2月15日から3月15日（土日の場合には次の平日に延びる※）ですが、納め過ぎた税金が戻ってくる還付申告のみの場合には1月1日から手続きが可能です。

なお、会社員の場合には2年目以降は勤務先が行う年末調整で対応してもらうことができます。

※期間は年度によって異なる可能性があるので、国税庁のウェブサイトをご確認ください。

【参考】国税庁「所得税の確定申告」　詳しくはこちら

繰り上げ返済をすると、控除はなくなる？

住宅ローンの繰り上げ返済は、支払う利息額を減らす効果があるので、余裕資金ができたときにはおすすめの節約方法です。
ただし、返済期間に注意が必要です。住宅ローン控除を受けるには、「返済期間10年以上」という要件があります。そのため、期間短縮型で繰り上げ返済を行い、その結果返済期間が通算して10年を切ってしまうと、その年以降の住宅ローン控除を受けることができなくなります。

繰り上げ返済と住宅ローン控除の注意点

当初の返済期間は15年であった場合、7年目に繰り上げ返済をした結果、返済期間が6年短縮し、通算9年間になったケースを想定すると、以下のようになります。

控除を受けられなくなっても、繰り上げ返済をすることでの利息軽減効果の方が大きければいいのですが、うっかり控除が受けられなくなってしまったということがないよう、効果を試算したうえで繰り上げ返済を行ってください。

まとめ

住宅ローン控除は借入額が多いと戻ってくる税金も多くなるので、魅力的な制度です。しかし、戻ってくるからといって、借りすぎには要注意です。あくまでも返せる額を基準に借入額を考え、住宅ローン控除はプラスアルファと考えましょう。また、支払った税金の範囲内でしか戻ってこないという点にも注意してください。