リバースモーゲージとは？老後の資金作りのメリット・デメリットを解説
自宅に住みつつ、自宅を担保に融資を受けることができるリバースモーゲージをご存知でしょうか。今回は、リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリットなどについて解説します。老後の資金について考えるだけでなく、相続問題も含めて家族で話し合っておきましょう。
目次
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、自宅の土地や建物を担保にして、一時金や月々の生活費を借りることができるローンの仕組みです。銀行や信託銀行、地方銀行、信用金庫など一部の金融機関が取り扱っていて、利用できる年齢は55～70歳以上などと高めです。「リバース（逆）モーゲージ（不動産担保）」という名称の通り、通常のローンとは逆に借入残高が徐々に増えていく商品です。
リバースモーゲージのタイプ
年金型
定期的に定額の融資を受けるタイプが年金型です。充実したセカンドライフを送るために日々の生活費として利用する方が多いです。
一括融資型
まとまった金額を一括して借りるタイプが一括融資型です。融資限度まで借入することができるので、リフォームや住み替え、ローンの返済などに利用する方が多いです。
自由融資型
決められた金額の範囲で随時利用するタイプが自由融資型です。通常、資金使途は制限されません。老後の生活資金や自宅の建て替え・リフォーム資金、医療・介護費（有料老人ホームの入居一時金ほか）、趣味・レジャー費用など、さまざまな使い方ができるでしょう。
ただし、事業資金や投資資金としての使用は禁じられています。
リバースモーゲージの特徴
月々の返済は利息分のみか、金融機関によっては存命中の利息の返済も不要となっています。本人（配偶者が引き継いだ時は配偶者）が亡くなったときに、自宅を売却して元金または元利金を一括返済するのがリバースモーゲージの特徴です。売却した資金で完済できない場合は、遺族に請求がいくタイプもありますが、最近は、遺族に請求が及ばないタイプが増えています。なお、配偶者がいる場合、本人が亡くなっても配偶者が契約を引き継いで自宅に住み続けることも可能です。
リバースモーゲージの歴史
アメリカでは1960年代に取り扱いが始まり、日本でも1980年代に導入されたものの当初はあまり利用が広がらず、本格的に注目されるようになったのは2000年代以降です。近年、利用が広がっている理由には、長寿化で老後資金・介護資金不足に陥りがちであることが挙げられます。自宅は「子孫に引き継ぐべきもの」から「老後資金や介護資金の資金源」へと意識も変わってきたように思われます。
■リバースモーゲージのイメージ
利用するための条件
リバースモーゲージは持ち家の人なら誰でも利用できるかというと、実はそうではありません。対象となる人や物件に条件があります。金融機関ごとに異なりますが、対象者や対象物件に次のような条件が設けられていることが一般的です。
対象者
自宅にいる本人が1人暮らしか、あるいは配偶者と二人暮らしの人。子供などほかに同居人がいる場合にはリバースモーゲージは利用できません。また、本人だけでなく、配偶者にも年齢制限があることが一般的です。
対象物件
「東京23区に建つ、評価額2,000万円以上の戸建て」といったように、対象物件には特別な条件が設定されていることが多くあります。マンションの場合は、地域・評価額のほか、築年数、広さ、総戸数などに条件がある場合もあります。借地・借家は通常、対象外です。住宅ローン残債があると利用できない商品と、住宅ローン残債があっても利用できる商品があります。
リバースモーゲージとは？仕組みやマンションの場合の適応条件を解説
相続人の同意
契約者や配偶者に推定相続人（法定相続人予定者）がいて、そのうち一人（金融機関によっては全員）の同意が得られることも利用の条件となることが多いです。
こうした条件をクリアしないと利用できませんが、該当する人にとってはリバースモーゲージは非常に頼もしい仕組みといえます。
リバースモーゲージとリースバックとはどう違う？
リバースモーゲージと同様、自宅に住み続けながら自宅を活用して資金を確保することができる仕組みとして、「リースバック」というものがあります。語感も少し似ていることから混同しがちですが、内容は大きく異なります。
リースバックとは
リースバックとは、自宅をリースバック会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、買主にリース料（家賃）を支払って、売却した自宅に住み続ける仕組みです。売却代金は一時金で受け取り、資金使途に制限はありません。その家を再び買い戻すことも可能ですが、売却額より高めになる傾向があります。
住宅のエリアや対象物件などに条件がある点はリバースモーゲージと同じですが、リースバックは通常、対象年齢に制限がないのは特徴のひとつです。ただし、リバースモーゲージは不動産の所有者は本人で、自宅を担保にお金を借りる仕組みですが、リースバックでは自宅を先に売却してしまうため、所有権もリースバック会社に移ってしまいます。いわば、リースバックは、家賃を支払って元の家を借り続けている形です。
リバースモーゲージとリースバックの違い
| リバースモーゲージ | リースバック | |
|---|---|---|
| 概要 | 自宅を担保に融資を受け、亡くなった時点で売却して返済する | 自宅を売却し、リース料を支払って住み続ける |
| 対象年齢 | 55歳以上、70歳以上など決まっている | 特に設けられていない |
| 資金の受け取り方 | 定期的に受け取る、一括で受け取るなど選択できる | 一括受け取りのみ（売却のため） |
| 住宅の所有権 | 本人のまま | リースバック会社 |
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リバースモーゲージの活用例
リバースモーゲージは、老後の生活資金を補ったり、介護資金としての活用が多いものと考えられます。それぞれに関わる平均データを確認しておきましょう。
老後資金は月に平均1,000円の黒字
総務省「家計調査（2020年）」では高齢世帯の平均的な家計収支がわかります。夫婦高齢者無職世帯（65歳以上の夫婦のみ）では、月額平均約25万6,000円の収入に対し、支出（消費支出＋税・社会保険料）は月額平均約25万5,000円で、毎月約1,000円の黒字になっていることがわかります。
高齢単身世帯では、平均収入が月額約13万7,000円に対し、支出が約14万5,000円。毎月約8,000円を貯蓄から取り崩しており、1年で約9万3,000円の不足です。これらはあくまでも全国の平均データで、個々の状況で大きく異なりますが、年金だけでは不足する可能性があることがわかります。
■夫婦高齢者無職世帯（65歳以上夫婦のみ）
■高齢単身世帯
【画像引用】総務省「家計調査年報（家計収支編）2020年（令和２年）※PDF」詳しくはこちら
老後の生活費はいくら必要？一人暮らしや夫婦の内訳と老後資金の準備方法を紹介！
介護資金は平均8.3万円かかる
生命保険文化センター「生命保険に関する実態調査（令和3年）」によると、介護でかかった費用のうち、「一時的な費用」（住宅リフォームや介護用ベッドの購入、介護施設への入居費用など）の平均は74万円でした。「100万円以上」が14.3％いる一方で、「15万円未満」が18.6％、「かかった費用がない」も15.8％で、介護の初期費用はかかる場合とあまりかからない場合の差があります（要介護度などによると考えられます）。
「毎月かかる費用」の平均は8.3万円。在宅介護が4.8万円、施設介護が12.2万円です。在宅介護は「1万円以上7.5万円未満」が多い一方で、施設介護は15万円以上かかるケースが3割近くあります。
なお、「介護を始めてからの期間」は平均61.1ヶ月でした。5ヶ月以上が半数を超えており、「10年以上」も17.6％と多くなっています。
これらのデータから計算すると、介護費用の平均は約581万円に上ります。あくまでも平均ですので、どのような介護を希望するのか、どれくらいの期間の介護が必要になるかでかかる費用は大きく変動します。
■介護にかかる費用の目安
※生命保険文化センター「生命保険に関する実態調査（令和3年）※PDF」より試算 詳しくはこちら
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リバースモーゲージのメリット・デメリット
高齢期の生活の支えとして役立つリバースモーゲージですが、ここで、メリット・デメリットや注意点について整理しておきます。
まず、メリットとしては次のような点が挙げられます。すでに解説してきた内容でもあります。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットとしては次のような点が挙げられます。
出典・自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を受けられる
・「年金型」や「一括融資型」などニーズに合った融資が受けられる（金融機関で異なる）
・年収要件がない、あるいは一般的な融資と比較して年収要件が低い
・生存中は返済がない、あるいは利息のみの返済で負担が軽い
・本人が亡くなったときは配偶者が契約を引き継ぎ、自宅に住み続けることもできる
特に、老後資金不足を補うために利用する場合は定期的に老後資金を受け取り、急な介護で自宅のリフォームや有料老人ホームへの入所費用が必要になった場合は一括融資を受けるなど、ニーズに合わせて利用することができる点は大きなメリットと考えられます。
先に見たように、老後は生活にも介護にもお金がかかるため、金融資産が尽きたときの最後の砦として、リバースモーゲージが大きな役割を果たします。
リバースモーゲージのデメリット
老後の生活にはとても助かる制度のリバースモーゲージですが、デメリットや注意点についても整理しておきましょう。
デメリットとしては次のような点が挙げられます。
この中で、本人と配偶者以外に同居人がいると利用できない点は盲点になりやすいかもしれません。また、リバースモーゲージを利用すると子供たちに家を残せなくなる可能性が高いので、事前に家族の間で話し合っておいた方がよいでしょう。
このほか、リバースモーゲージを利用する際の注意点についても整理しておきます。
リバースモーゲージを利用する際の注意点
不動産の評価額は定期的に見直され、それに合わせて融資の利用限度額も変動します。また、多くが変動金利型のため、金利が上昇すれば返済額が増え、利用限度額が引き下げられるリスクもあります。利用限度額に達した場合、以降は融資を受けられなくなるので注意が必要でしょう。
こんな人はリバースモーゲージの活用を検討しよう
リバースモーゲージはどのような人に向いているのか考えてみましょう。自宅がリバースモーゲージの対象物件に該当し、しかも推定相続人の承認が得られるなど利用に支障がないことを前提に考えます。
老後資金不足を補いたい人
手元の金融資産が尽きてしまったなど老後資金を補う場合に、リバースモーゲージを使って資金不足を補うことができます。
住宅のリフォームが必要になった人
バリアフリー工事など住宅リフォームを行う場合、リバースモーゲージで一括融資を受けて支払うことができます。
【暮らしやすく優しい家】バリアフリーリフォーム費用の平均相場
医療費や介護資金が不足する人
医療費や介護資金がかかって資金不足になった分を補うために活用するケースも考えられます。
有料老人ホームに入居する費用に充てたい人
リバースモーゲージで借りた資金を有料老人ホームの入居金やその後の費用に充てることもできます。自宅が残るので、夫婦の一方は引き続き自宅で暮らすことができます。
失敗しない老人ホームの選び方は？最適な「老後の住まい」を探すポイント！
住宅を残さず生活のゆとり資金として使いたい人
ゆとり資金としてレジャーや趣味などに使いたい場合にもリバースモーゲージは有効です。
相続対策として活用したい人
相続人が複数いる場合や相続人が自宅の相続を不要としている場合には、リバースモーゲージを利用することで、相続の煩雑な手間や時間を減らすこともできます。
まとめ
長寿化で老後が長くなり、老後資金だけでなく、介護にもお金がかかる中、ますますリバースモーゲージのニーズは高まりそうです。将来、リバースモーゲージの利用を考えている人は、50代になったら自宅は該当物件かどうか確認しておくと安心でしょう。
自治体が運営するリバースモーゲージって何？民間との違いは？
ご留意事項
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