自治体が運営するリバースモーゲージって何?民間との違いは?

すでに老後を迎え、生活資金に困っている人にとっては毎日不安が募るばかりです。今回は生活資金をまかなうための公的なリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」を紹介します。民間のリバースモーゲージとの違いを中心に解説していますので、どちらが自分に合っているか比較しながら考えてみてください。

自治体が運営するリバースモーゲージって何?民間との違いは?

「不動産担保型生活資金」とは?

「不動産担保型生活資金」とは?

不動産担保型生活資金とは、地方自治体が主体となりその地域の社会福祉協議会が窓口となって取り扱っている公的なリバースモーゲージです。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは、所有不動産を担保に資金の貸し出しを行い、相続時に主に不動産の売却資金で返済する方式の融資商品です。所有不動産を生前のうちに現金化して老後の生活資金をまかなうために活用されています。

リバースモーゲージは金融機関各社から提供されていますが、「不動産担保型生活資金」は主に低所得者で生活資金に困窮している世帯のセーフティーネットとして設けられた、公的なリバースモーゲージといえます。

不動産担保型生活資金の貸付条件

社会福祉協議会では、生活資金、生活再建資金、教育資金、就学支度費用など、低所得者に対してさまざまな貸付制度を用意していますが、不動産担保型生活資金はその支援制度の1つです。

不動産担保型生活資金の貸付条件等

条件項目 条件詳細
貸付目的 低所得の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける資金
対象世帯 原則65歳以上、市町村税非課税または均等割課税の世帯。
単身または夫婦のみ、もしくは借入申込者の親(義理の親)との同居。
対象不動産 土地評価額がおおむね1500万円以上(貸付額によっては1000万円以上)の一戸建て住宅
貸付限度額 ・土地の評価額の70%程度
・月30万円以内
貸付期間 借受人の死亡時までの期間又は貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間
据置期間 契約の終了後3か月以内
返済期限 据置期間終了時
貸付利率 年3%、又は長期プライムレートのいずれか低い利率
連帯保証人の有無 必要(推定相続人の中から選任)

【参考】社会福祉法人東京都社会福祉協議会「不動産担保型生活資金 貸付のごあんない」 詳しくはこちら
【参考】社会福祉法人北海道社会福祉協議会「不動産担保型生活資金のご案内」 詳しくはこちら

民間のリバースモーゲージとは何が違う?

民間のリバースモーゲージとは何が違う?

不動産担保型生活資金は、不動産を担保に貸付を行い、債務者の死亡時に不動産を売却することによって返済するという点においては、民間のリバースモーゲージと変わりません。しかし、公的なものであることから、制度趣旨に則ったさまざまな制約や優遇があります。
それでは両者の違いを見てみましょう。

対象者・年齢

不動産担保型生活資金の対象者は収入が少ない世帯(市民税の非課税世帯、均等割課税世帯)に限られており、年齢も65歳以上という制限があります。これは、制度の趣旨が生活に困っている高齢者世帯を支援するためだからです。

一方、民間の場合には、年齢は満55歳や60歳以上を対象とする商品が多いですが、なかには50歳からのものもあります。また年金も含め安定的な収入があることが条件となっていることが多く、収入額によって活用できる商品は違うため、注意が必要です。

利子

不動産担保型生活資金の利子は3%もしくは長期プライムレートのいずれか低い方と定められています。金利の上限は3%、そして長期プライムレートはここ最近では1%程度で推移しておりますので、かなり優遇された金利だといえます。
民間の場合、利子は金融機関やローン商品によって異なりますが、おおむね3%から5%です。

地域の縛り

社会福祉協議会は全国に存在し、土地の担保評価額は1,500万円以上(月額の支給額によっては1,000万円でも可能)であれば、どこでも不動産担保型生活資金を利用することが可能です。
一方民間のリバースモーゲージは首都圏などの大都市圏が中心で、保証会社の承認がない限り地方圏ではやや難しい傾向があります。

貸付金額の上限

不動産担保型生活資金でも民間のリバースモーゲージでも、貸付金額の上限については不動産の担保評価額に依存します。
不動産担保型生活資金の場合には、土地の担保評価額のおおむね70%程度とされているのに対して、民間では商品によって貸付上限がかなり変わってきます。

民間のリバースモーゲージ商品には、貸付期間中(生存中)の利息について毎月支払う方式と利息も貸付額に組み込まれて死亡時に一括して返済する方式があります。このうち、利息を都度支払う方式の場合には、不動産担保評価額の5~6.5割程度が貸付限度額となるのが一般的です。利息組み込み方式の場合にはさらに低い限度額となります。

対象物件

不動産担保型生活資金の対象物件は土地に限定されており、さらに土地上の建物は債務者の居住用として使用されていることが条件になっています。
一方、民間のリバースモーゲージでは一戸建ての土地建物のほか、場合によってはマンションも対象になることがあります。もっとも、床面積や築年数の面で条件がありますので注意が必要です。

資金用途

不動産担保型生活資金の制度目的から、資金用途は生活資金に限定されています。自宅の修繕資金などが不足する場合には、臨時費用として貸し付けを受けることが可能です。
民間のリバースモーゲージは、「老後の生活を豊かにするため」の商品として提供されており、一般的に使途の制限は公的なものほど厳しくありません。商品により異なりますが、生活資金のほか、旅行資金、孫の教育資金、老人ホームへの入居資金などさまざまな用途に活用できるものもあります。

保証人の要否

不動産担保型生活資金を利用するときには、配偶者、子や孫などの推定相続人に連帯保証人になってもらわなくてはなりません。死亡後には基本的には不動産を任意売却して融資を返済しますが、これらの手続きを行うのは推定相続人であり、資金が足りなければ自己資金でまかなう必要があるからです。
民間では、原則として保証人は必要ありませんが、相続時には債務を引き継ぐ可能性があるために推定相続人の同意が必要です。

不動産担保型生活資金の利用に向いている人

不動産担保型生活資金の利用に向いている人

不動産担保型生活資金は土地の担保価値が1,500万円以上(貸付額によっては1,000万円以上の場合もあり)の自宅を所有していること、自宅に住み続けること、さらに低所得者であることが条件になるために、利用できる人は限られてきます。
しかし、条件を満たす世帯で生活に困窮しているならば、社会福祉協議会に相談してみるとよいでしょう。

商品のバリエーションや利用条件によっては、一般のリバースモーゲージのほうが合っていると感じる人もいると思います。自分に合ったリバースモーゲージを探してみるとよいでしょう。

申込みの流れ

申込みの流れ

相談や申し込みの窓口は、住んでいる地域の社会福祉協議会です。
社会福祉協議会に申込書類の確認・提出を行うと、審査や土地の評価が行われ、可否に関する通知書が送付されます。貸付が決定された場合には、借用書を社会福祉協議会に提出すると、貸付金が入金されます。
相談から入金までは一定の期間を要するため、スケジュールに余裕をもって相談した方がよいでしょう。

まとめ

まとめ

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら自宅を現金化することができる画期的な商品といえます。不動産担保型生活資金も、仕組みはリバースモーゲージと同じです。ただ、低所得者を支援する公的な制度であるために、基本的に全国で、所得がなくても利用できるようになっています。
老後の資金について心配があり、リバースモーゲージの利用を検討中の人は、ぜひ一度お住まいの自治体にある社会福祉協議会に相談してみてはいかがでしょうか。

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