【義務化】「相続登記」とは？不動産の相続に必要な手続きや費用について

相続登記とは？

「相続登記」とは、不動産（土地や建物など）の所有者が亡くなった場合に、その不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きを指します。正確には、「相続による所有権登記」と表記されます。

2024年4月から不動産登記が義務化！

民法・不動産登記法の法改正により、これまで義務ではなかった不動産の相続登記が義務となり、期限と申請義務違反の罰則が設けられることになりました。施行は2024年4月1日からのため、現在は義務ではありません。

長期間相続登記がされないことで、相続関係の複雑化、不動産所有者が不明になるなどによる「公共事業の遅れ」「災害被災地復興の阻害」「不法投棄されたゴミを処分できない」「草木の繁茂・害虫の発生」といった問題に繋がっていました。

【参考】法務省「令和3年4月21日：民法等の一部を改正する法律（民法等一部改正法、令和3年法律第24号）」詳しくはこちら
【参考】法務省「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法、令和3年法律第25号）」詳しくはこちら

相続登記の期限は3年以内

相続人は、以下の両方の事実を知ってから3年以内に相続登記することが必要となります。

相続人申告登記制度の新設

改正不動産登記法では「相続人申告登記」という制度が新しく作られました。これにより、遺産分割協議が終わっていないなどの事情で期限までの相続登記が難しい場合に法務局に相続人であることを申請することで相続登記義務を履行したものと見なされます。

相続人申告登記の時点では正式な相続登記ではなく、申請後に、遺産分割協議などを行って相続人が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記（名義変更）が必要となります。

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相続登記しない場合、過料10万円以下の罰則も

期限までに正当な理由がなく相続登記手続きをしない場合、10万円以下の過料が科されます。また、施行日より前に相続の開始があった場合についても適用される（遡及適用）ため、現時点で相続した不動産の名義変更をしていない方も相続登記が必要となります。

現在はまだ、相続登記は「義務」ではない

上記の法改正は2024年4月に施行されるため、現在は相続登記における期限・罰則はなく、義務ではありません。

しかし、面倒だからと相続登記をしないまま放置しておくと、次のようなデメリットがあります。

相続登記をしない場合に被るデメリット

例えば、相続した不動産を買いたいという人が現れても、登記をしていない状態では売ることができません。同様に、相続した不動産を担保に金融機関からお金を借りようと思っても、自分名義の登記がなければ抵当権が設定できず、融資は受けられない可能性が高いです。

さらに、登記をしないままで何代も相続が続くと、相続人の数が増えていくことになります。この場合、相続人同士は親族であってもつながりが薄くなっていますから、登記をしようにも話し合いは難航しがちです。

相続登記に必要な書類は？

相続登記には、①法定相続分による相続、②遺言書による相続、③遺産分割協議による相続の3つのパターンがあります。
ここでは、3つの中で最も多い③のケースを例にご説明しましょう。

不動産を所有するAさんが亡くなった際、配偶者のBさんと長男のCさんが相続人となり、遺産分割協議によってBさんが不動産を相続することになったとします。以下の表が、それぞれの必要書類です。

※Aさんの相続（遺産分割協議）で相続登記を行う場合の必要書類です。
※登記を外部に委任する場合はBさんの「委任状」も必要

これらは、登記申請書と一緒に法務局に提出します。書類によっては「取得日・発行日から3ヶ月以内」といった有効期限が決められているものもあるので、取得のタイミングには注意が必要です。

相続登記にかかる費用は？

不動産の登記には「登録免許税」という税金がかかります。登録免許税は、「課税価格（固定資産評価証明書に記載された評価額から1000円未満を切り捨てた額）×0.4％」で計算されます。課税価格が5000万円であれば、登録免許税は20万円となります。

この他に戸籍や印鑑証明書、固定資産評価証明書などの必要書類を揃える費用も必要です。こうした費用はほとんどが1通につき数百円程度ですが、相続人の人数が多ければ金額もかさみます。専門家に頼む場合は別途、その報酬もかかります。

相続登記を行う方法

必要書類を集めたら、登記申請書を作成します。作成方法については法務局のホームページに詳述されているので、参考にしましょう。作成が終わったら押印の上、登録免許税分の収入印紙を貼付します。

相続登記が完了した後には、法務局から新しい不動産登記簿謄本（登記事項証明書）などが発行されますが、その際は法務局の窓口に出向いて受け取ることになります。郵送を希望する場合は申請書にその旨を記載し、申請の際に返信封筒（赤色レターパック）を提出しておけば、郵送での受け取りが可能です。提出書類の準備が整ったら、相続した不動産の住所地を管轄する法務局に登記申請を行います。申請は郵送でも受け付けています。不備が見つかると法務局から追加の提出や書類の修正を求められ、場合によっては再提出になることもあります。

【参考】法務局「不動産登記申請手続：不動産の所有者が亡くなった」詳しくはこちら

相続登記は専門家に頼んだ方が良い？

上記のように文章にすると簡単そうに見えますが、相続登記の手続きはなかなか厄介です。また、ひと口に相続登記といっても、相続人の数や相続方法によって違いがあり、手続きの難易度も変わってきます。次のようなケースでは、専門家に依頼することを検討した方が良いかもしれません。

相続登記を専門家に依頼した方が良いケース

故人が代々続く地主や不動産投資家である場合、物件が複数に渡り、遠方の物件も含まれるなど、手続きが複雑になる可能性があります。また土地と建物を別々の相続人が相続するケースも、複数の申請書を作成することになり手間がかかります。

さらに、1つの物件を複数の相続人が共有して相続することもあります。このような場合は、共有持分を決めて登記しますが、共有名義にすると売却時などに相続人間でトラブルが生じるケースが散見されます。登記の時点で専門家に依頼して助言を受けておけば、こうしたトラブルを最小限に抑えることができそうです。さらに、相続人が遠方に住んでいたり、事情があって手続きを急いだりする場合も、専門家に任せるのが安心でしょう。

まとめ

配偶者や1人の子どもが故人から自宅を相続するといったシンプルなケースなら、自分で登記を行うことも十分可能でしょう。とはいえ、登記の手続きは想像以上に時間や労力がかかります。市区町村役場や法務局に平日の昼間に足を運ばなければならないこともネックになります。手続きに不安がある場合は専門家に相談しましょう。