住宅ローンも相続する？団信の加入によって異なる相続を理解しよう

住宅ローンも相続の対象になる

相続人は、自宅不動産や現預金など「プラスの資産」と、ローンなどの「マイナスの資産」の両方を相続します。「プラスの資産だけ相続する」ことはできないため、故人が住宅ローンの返済中に亡くなった場合、住宅ローンはマイナスの資産として相続人が引き継ぎ、返済する必要があります。

「団体信用生命保険」に入っている場合

住宅ローンの契約者の大半は「団体信用生命保険（団信）」に加入しています。団信とは、生命保険の一つでローンの契約者が被保険者、融資する金融機関が保険金の受取人となり、契約者が死亡したり高度障害状態になったりすると、その時点のローン残高に相当する保険金が、団信から金融機関へと支払われる仕組みです。

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住宅ローンは相続しなくていい

故人が団信に加入していれば、住宅ローンは団信の保険金で相殺されるため、住宅ローンを相続する必要はなくなります。。民間の金融機関の住宅ローンの多くは、契約の際に、団信への加入が必須となっていますが、住宅ローンの契約時に団信に加入していたかどうかを確認する必要があります。加入の有無は、住宅ローンの借入先の金融機関、あるいは住宅金融支援機構団信専用ダイヤルで照会することができます。

住宅ローンのなくなった家には相続税がかかる

気を付けたいのは、団信から保険金が支払われ、住宅ローンが消滅した家には相続税がかかるということです。団信の保険金は借入先の金融機関に支払われるもので遺族が直接受け取るわけではないため、相続税を課税されることはありません。しかし、住宅ローンが消滅した自宅不動産は相続税の課税対象となります。

「生命保険」のみに入っている場合

一部の住宅ローンでは団信への加入が任意となっており、団信の代わりに他の生命保険に加入しているケースもあるでしょう。

住宅ローンは残る

故人が住宅ローンの契約の際に団信に加入しておらず、他の生命保険に加入していた場合、契約していた住宅ローンはそのまま負の資産として残ります。相続人全員が法定相続分に応じて残りのローンを引き継ぐことになります。

保険金も家も相続税の対象になる

団信ではなく他の生命保険に入っている場合も、最終的に住宅ローンの残債を生命保険の保険金から支払うかもしれません。しかし、金融機関が直接保険金を受け取る団信とは異なり、相続人が保険金を受け取ることになるため、相続税がかかります。
生命保険の保険金と故人名義の家の両方が相続税の対象となり、相続人の相続税の負担は増えるでしょう。

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団信・生命保険ともに入っていない場合

では、故人が健康上の理由などで団信にも生命保険にも加入しておらず、住宅ローンの残債がある場合、残りの住宅ローンの支払いや相続税はどうなるのでしょうか。以下、このケースについてご説明します。

住宅ローンは債務控除ができる

故人が団信にも生命保険にも加入しておらず住宅ローンが残された場合、基本的に相続人が残りの住宅ローンを返済することになります。ただし、この場合、住宅ローンの残債は「債務控除」として相続財産から差し引くことができます。

■債務控除の仕組み

※マイナス分を控除することでプラスの資産が圧縮

家には相続税がかかる

債務控除で住宅ローンを差し引くことができても相続した家は、相続税の課税対象となります。団信やその他の生命保険に入っているか、いないかによって保険金への相続税負担は変わりますが、いずれにせよ相続する家には相続税を納める義務が生じます。

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住宅ローンを相続する際のポイント

このように故人から住宅ローンを相続する場合は、①故人が団信に加入していた、②団信には加入せず生命保険に加入していた、③団信にも生命保険にも加入していなかったという3つのケースで、相続の方法に大きな違いが出てきます。それぞれの状況を理解した上での対応を判断することが重要になります。

住宅ローンを払えない場合は金融機関にリスケを相談する

住宅ローンを相続することになったけれど、残債を支払うのは難しい。そうした場合は、故人が住宅ローンを契約していた金融機関に、返済計画の見直しについて相談してみましょう。住宅ローンの返済期間を延長したり、毎月の返済額を減額したりといったリスケをしてもらえる可能性があります。

相続したくない場合は「限定承認」と「相続放棄」を検討

住宅ローン自体を相続したくない場合の対処方法としては、「限定承認」と「相続放棄」が挙げられます。
限定承認とは、故人のプラスの資産を上限として、マイナスの資産を相続する制度です。限定承認を選択すると、マイナスの資産がプラスの資産を大きく上回る場合でも、プラスの資産の範囲内でマイナスの資産を相続する形になります。
もう1つの相続放棄は、プラスの資産もマイナスの資産も一切の相続権を放棄することです。住宅ローンを抱えてまで自宅を相続したくないと思うのであれば、相続放棄は選択肢の一つでしょう。ただし、相続放棄をすると住宅ローンの返済義務がなくなりますが、預貯金や不動産などプラスの資産も一切相続できなくなるため、慎重に検討しましょう。

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ペアローンを契約していた場合

不動産購入時に親子のリレーローンや、夫婦のペアローンを組んでいた場合は、故人の債務分のみを相続財産として考えます。
例えば6000万円の不動産で、親子や夫婦が3000万円ずつローンを組んでいたとしましょう。団信に加入していた場合は、故人の負っていたローンの残債が返済免除となります。そして、故人が負担した3000万円の不動産持ち分に対してのみ相続税がかかることになります。

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金融機関から保険会社へ保険金請求が行われる

住宅ローンの契約者が亡くなった場合、団信の加入の有無に関わらず、相続人は故人が取引していた金融機関にすみやかに連絡しましょう。故人が団信に加入していた場合は、団信の保険金を住宅ローンの返済にあてるための「団信弁済届」を提出すると、金融機関の方から保険会社へ保険金が請求されます。

不動産を相続する方に相続登記をする

不動産を相続した時は、相続する不動産の名義を変更（相続登記）する必要があります。遺言書がある場合は、遺言書の内容に基づいて名義を変更することができます。遺言書がなければ相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容をまとめた遺産分割協議書の内容に沿って名義を変更します。

相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に正当な理由なく登記をしなかった場合は10万円以下の過料が科されるので注意しましょう。

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安易に相続放棄するのは危険

先に住宅ローンを相続したくない場合の対処法として、限定承認と相続放棄を挙げました。しかし、安易に相続放棄を選ぶのは危険です。
住宅ローンは他の債務とは性格が異なります。前述したように故人が団信に加入していれば、団信の保険金で住宅ローンは完済されます。団信に加入していなくても生命保険に加入していれば、その保険金をローンの返済に充てることができます。また、住宅ローンはマイナスの資産として「債務控除」が受けられます。
①故人が団信に加入していた、②団信には加入せず生命保険に加入していた、③団信にも生命保険にも加入していなかったという3つのケースで相続の方法は異なりますが、相続放棄をすればプラスの資産財産も一切相続できなくなります。住み慣れた家も同時に失うことになりかねないので、住宅ローンの返済を恐れて相続放棄をする際は、慎重に検討しましょう。

まとめ

故人が住宅ローンの返済中に亡くなった場合、団信や生命保険の加入の有無によって相続の方法や手続きが大きく異なることは心に留めておきましょう。住宅ローン契約者の95％が団信に加入しており、多くの相続人は住宅ローンの相続で頭を悩ますことは少ないと思われます。しかし、生命保険に未加入の場合は誰が住宅ローンを引き継いで返済を続けていくのか、考えておきたいところです。団信でローンが消滅した場合も、相続登記や抵当権の抹消登記などの手続きが必要なので注意しましょう。