土地の相続税はいくら？評価や計算方法、相続税の軽減方法について解説

相続税の基本

相続税には「基礎控除」があり、相続財産の評価額がこれを上回る場合は相続税の課税対象になります。基礎控除は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算できます。親の財産を兄弟2人で相続するケースだと、基礎控除は「3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円」となります。このケースでは、故人が残した不動産や金融資産の評価額の合計が4,200万円を超えた場合、相続税の申告が必要です。

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土地の評価額（価値）はどうやって決まる？

税法では、土地は「時価により評価する」ことになっています。といっても、日々変動する時価を算定するのはたやすいことではありません。また、時価評価だと、同じような土地でも昨日と今日では評価額が違うといった混乱が生じる恐れがあります。そこで、国税庁では申告をスムーズにし、なおかつ課税の公平性を保つために「路線価」を設定しています。

路線価方式

最もスタンダードな土地の評価方式です。路線価は日本の道路に設定され、該当する道路に接する土地の1平方メートルあたりの価格を表すもの（1,000円単位で表示）。毎年7月1日に最新の路線価が国税庁から発表され、国税庁のホームページからも閲覧できます。

相続した土地が路線価の設定された「路線価地域」にあれば、土地の評価には路線価方式を採用します。路線価地域は、主として市街地や住宅地です。路線価方式による評価額は、「正面路線価×補正率×土地面積」で計算します。補正率とは、その土地の形状などに配慮したもので、例えば、“うなぎの寝床”と呼ばれる道路から最奥部までの距離が長い土地なら、「奥行価格補正率」が適用されます。

【参考】国税庁ホームページ 詳しくはこちら

とはいえ、日本の全てのエリアに路線価が設定されているわけではありません。路線価のない場所では、路線価とは異なる方式で土地の評価額を算出します。

倍率方式

郊外の土地や田畑、山林、原野などには、路線価が設定されていないところも多く見受けられます。こうした地域を「倍率地域」と言います。倍率地域では、「固定資産税評価額×国税庁が定める倍率」で評価額を計算します。これが倍率方式です。この倍率も、国税庁の路線価と同じページで確認することができます。

その他の評価

市街地にある山林（市街地山林）を相続し、そこに前述の倍率が定められていなければ、「宅地比準方式」を使って評価します。この場合は、「（その山林を宅地とみなした場合の1平方メートル当たりの評価額−山林を宅地に転用する場合に必要な1平方メートル当たりの造成費用）×山林の土地面積」で評価額を計算します。

相続する土地に建物がある場合の評価額は？

土地に加えて建物もあると一見面倒に思えますが、実は建物の評価は土地に比べると非常にシンプルです。評価額の計算式は「固定資産税評価額×1.0」、つまり建物の場合は「固定資産税評価額＝相続税評価額」なのです。ただし、集合住宅（マンション）の場合は持ち分で評価する形になります。

土地の相続税の計算方法

それでは、具体的なケースに当てはめて、土地を相続した場合の相続税を計算してみましょう。

実家と預貯金を相続した兄弟の相続税を計算!

首都圏の実家でひとり暮らしをしていた母親のAさんが亡くなり、長男のBさんと次男のCさんが残された実家と預貯金を相続することになりました。Aさんは遺言書を残していて、実家はBさん、預貯金はCさんが承継します。

相続税の計算方法（課税対象額まで）

このケースでは、土地の評価額が4,389万円（①）、建物や預貯金と合わせた相続財産全体の評価額は6,889万円となり、基礎控除を引いた課税対象額は2,689万円です（③）。

相続税の計算方法（実際の課税額）

③で計算した2,689万円をいったん法定相続分（BさんとCさんが2分の1ずつ）で分割したものと想定して相続税の総額を計算すると、2人分の相続税額は303万3,500円（④）。ここからBさんとCさんの相続割合により、それぞれの相続税負担を計算すると、Bさんが215万2,800円、Cさんが88万600円となります。

土地を相続する場合の相続税の軽減対策

配偶者や相続発生時に故人と同居し生計を共にしていた親族が自宅を相続する時には、「小規模宅地等の特例」を適用すると、330平方メートルまでの土地の評価額を80％減額することができます。故人が亡くなる直前までひとり暮らしだった場合は、別居していた子供でも一定条件を満たせば、小規模宅地等の特例が使える可能性があります。

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まとめ

土地の評価は難しいものです。というのも、土地の形状はそれぞれ違っているのが当たり前で、全く同じ土地など無いに等しいからです。どの補正率を適用するかは、専門家でも見解が分かれるところです。
しかし、難しいからといって誤った評価をしてしまうと、税務調査の対象になる可能性があります。一方で、土地は相続財産評価額に占める割合が高く、土地の評価額次第で、相続税額は大きく変わります。専門家の助言が有効な分野と言えるでしょう。