【住宅ローンを退職金で返済する方法】注意点やほかの返済方法も解説

退職金で住宅ローンを返済する方法は2つ

繰り上げ返済とは、 毎月の返済とは別にまとまったお金で住宅ローンを返済する方法です。

毎月の返済額には、住宅ローンの元金だけでなく利息も含まれています。一方の繰り上げ返済は、返済額がすべて元金に充当されます。繰り上げ返済によって返済された元金部分に相当する利息がなくなるため、総返済額を軽減することが可能です。

住宅ローンの繰り上げ返済には「全額繰り上げ返済」「一部繰り上げ返済」の2種類があります。まずは、繰り上げ返済の種類をみていきましょう。

全額繰り上げ返済（一括返済）

全額繰り上げ返済（一括返済）は、住宅ローンの残債をすべて返済する方法のことです。全額繰り上げ返済をした後は、住宅ローンを一切返済する必要がなくなります。
また、住宅ローンが完済されることで、本来支払い続けるはずであった利息の負担もなくすことが可能です。住宅ローンを組む時に「保証料」を一括で支払った場合は、全額繰り上げ返済によって減少した返済期間に相当する金額が戻ってくるケースがあります。

ただし、借入金利に上乗せして保証料を支払っている場合や、保証料のない「事務手数料型」の住宅ローンを組んでいる場合は、戻ってくる金額はありません。

一部繰り上げ返済

一部繰り上げ返済とは、ローン残高の一部を予定よりも早く返済する方法のことです。「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

期間短縮型は、毎月の返済額は変えずに返済期間を短くする方法です。返済期間が短くなることで、予定よりも早く住宅ローンを完済することができます。

また、住宅ローンの契約時に保証料を一括で支払った場合は、減少した返済期間分の金額が払い戻されることがあります。

返済額軽減型は、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす方法です。繰り上げ返済された金額は、完済までの元金部分に均等に充てられ、それに対する利息が軽減されて、毎月の返済額が減ります。

繰り上げ返済をするタイミングや金額が同じである場合、期間短縮型の方がより多くの利息を軽減できます。

退職金で住宅ローンを返済するメリット

退職金で住宅ローンを繰り上げ返済するメリットは、以下の4点です。

・利息の負担を減らすことができる
・返済負担が老後の家計を圧迫しにくくなる
・金利の動向に対する不安が軽減される
・精神的な負担が軽くなる

メリットを1つずつみていきましょう。

利息の負担を減らすことができる

退職金で住宅ローンを繰り上げ返済すると、元金とそれに応じた利息を減らせます。
ここで、繰り上げ返済をするといくらの利息を軽減できるか、シミュレーションで確認してみましょう。住宅ローンの借入条件は、以下の通りです。

・借入元金：4,000万円
・返済期間：35年
・借入金利：1.5%
・返済方法：元利均等方式（毎月の返済額が一定である返済方法）

以上の条件で住宅ローンを借り入れた場合、 毎月の返済額は12万2,473円、返済総額は約5,143.9万円（うち利息1,143.9万円）です。

返済期間が20年経過した時に、退職金で1,000万円を繰り上げ返済した場合、減少する利息額は以下の通りとなります。

試算の結果、期間短縮型と返済額軽減型のどちらも、100万円以上の利息が軽減される結果となりました。
繰り上げ返済ではまとまった金額を支払うため、一時的に保有資産は減りますが、支払う利息額が減ることで、将来的には多くの資産が手元に残りやすくなるでしょう。

返済負担が老後の家計を圧迫しにくくなる

定年退職を迎えて老後生活に入ると、一般的には主な収入源が国からの年金となるため、世帯収入は減少します。
厚生労働省の調査によると、二人以上の世帯における1ヶ月あたりの収入は、勤労者世帯が約61.8万円であるのに対し、 65歳以上の夫婦のみの無職世帯は約24.6万円です。
【参考】厚生労働省「家計調査報告（家計収支編）2022年（令和４年）平均結果の概要」詳しくはこちら

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世帯収入が減少しているにもかかわらず、現役時代と同じ金額の住宅ローンを返済すると、家計にとって大きな負担となるかもしれません。

返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、毎月の返済額が減るため、返済負担が家計を圧迫しにくくなります。期間短縮型であれば、住宅ローンの返済負担が老後の家計を圧迫する期間が短くなります。

例えば、借入元金4,000万円、返済期間35年、借入金利1.5%、返済方法が元利均等方式の住宅ローンを借り入れたとしましょう。

返済期間が残り15年の時に、退職金で1,000万円を繰り上げ返済すると、結果は以下の通りとなります。

返済額軽減型を選んだ場合、毎月の返済額は12万2,473円から6万90円まで軽減されるため、老後生活における毎月の収支を大幅に改善できる可能性があります。
期間短縮型の繰り上げ返済をすると、残りの返済期間は15年から7年に短縮されるため、当初の予定よりも8年以上早く完済することが可能です。

金利の動向に対する不安が軽減される

変動金利型の住宅ローンを借り入れている場合、返済の途中で借入金利が上昇して毎月の返済額が増える可能性があります。住宅ローンの残債が多ければ多いほど、金利上昇時に毎月の返済額は増えやすくなります。
そのため、退職金で繰り上げ返済をしてローン残債を減らすことで、金利が上昇した時に毎月の返済額が増えにくくなるでしょう。

また、退職金で住宅ローンを完済できれば、老後生活で金利の動向を気にすることもなくなります。

精神的負担が軽くなる

退職後、主な収入源が国からの年金となったあとも住宅ローンの返済が続き、返済負担が家計を圧迫すると「生活をしていけるのだろうか」と不安を抱えてしまうかもしれません。
また、生活が苦しくなって住宅ローンの返済が長期間にわたって滞ってしまうと、金融機関に自宅を差し押さえられる可能性があります。住宅ローンを組んで取得した住宅には、それを担保とする「抵当権」が設定されているためです。

返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、毎月の返済額が減って家計に余裕が生まれることで、精神的な負担が軽減されるかもしれません。手持ち資金に余裕がある時は、全額繰り上げ返済をして住宅ローンを完済すると、抵当権が抹消されて自宅が差し押さえる心配もなくなります。

退職金で住宅ローンを返済するデメリット

退職金で住宅ローンを返済するデメリットとしては、以下の2点が挙げられます。

・老後の資金繰りに影響が出る
・団体信用生命保険の保障が減る

退職金で繰り上げ返済する時は、ここでご紹介するデメリットも踏まえて慎重に検討をすることが大切です。

老後の資金繰りに影響が出る

もともと退職金は、長年にわたって企業のために働いた従業員が、老後生活を送れるように支給されるお金です。
そのため、受け取った退職金のほとんどを繰り上げ返済に充ててしまうと、老後資金が不足して生活に支障が出る恐れがあります。

例えば、繰り上げ返済をしたことで手持ち資金が少なくなると、病気になって入院や手術が必要になった時に、医療費の支払いが困難になる可能性があります。また、戸建て住宅に住んでいる方は、外壁や屋根等が経年劣化で修繕が必要になった時に、資金の捻出に苦労するかもしれません。
繰り上げ返済をする時は、金融機関やファイナンシャル・プランナー等に相談をし、将来のライフプランをもとに、金額やタイミング等を慎重に判断することが大切です。

団体生命保険の保障が減る

住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が返済の途中で亡くなった時に、残債を保障してくれる保険のことです。

団体信用生命保険の保険金額は、住宅ローンの残債と同じです。繰り上げ返済をすると住宅ローンの残債が減るため、団体信用生命保険の保障額も減って、万が一の時に家族が相続できる資産が少なくなってしまうかもしれません。

退職金が2,000万円、定年退職時の住宅ローン残債が2,000万円であるケースで考えてみましょう。繰り上げ返済をせずに住宅ローンの契約者が亡くなると、2,000万円の残債は団信でカバーされ、残された家族は2,000万円の退職金を相続することが可能です。

一方で、退職金のうち1,000万円で繰り上げ返済をすると、住宅ローンの残債は1,000万円に減ります。繰り上げ返済をして間もなく住宅ローンの契約者が亡くなった時も、1,000万円の残債は団信で完済されますが、家族が相続できる退職金は1,000万円に減ります。
ご自身に万が一のことがあった時に、少しでも多くの遺産を家族に残したいのであれば、住宅ローンを繰り上げ返済せずに退職金を残しておくのも1つの方法です。

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どの返済方法が向いている？繰り上げ返済の選び方

では、退職金で住宅ローンを繰り上げ返済する時、どの方法を選べばよいのでしょうか。ここでは、一括返済や一部繰り上げ返済が向いている人の特徴を解説します。

全額繰り上げ返済（一括返済）が向いている人

全額繰り上げ返済が向いている人の特徴は、以下の通りです。

・住宅ローンの残債が少ない方
・住宅ローンを完済しても十分な手持ち資金が残る方

残債が少ない方は、退職金で一括返済をしても、まとまった資金を残せる可能性があります。また、退職金以外にまとまった資産がある人は、退職金で住宅ローンを完済しても、老後の生活資金や緊急時の予備資金を確保できるでしょう。

一方で住宅ローンの残債が多く残っている方や、資金に余裕がない人は、 一括返済をせずに退職金を残した方がよいと考えられます。

期間短縮型の一部繰り上げ返済が向いている人

次の特徴に該当する方は、期間短縮型の繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。

・住宅ローンの早期完済を目指したい方
・利息負担を少しでも軽減したい方

多くの金融機関は、完済時の上限年齢をおおむね80歳に設定しています。定年退職を迎えたあとも返済が長く続くようであれば、期間短縮型の一部繰り上げ返済をして、早期の完済を目指すのも1つの方法です。
また、繰り上げ返済によって少しでも多くの利息を減らしたい人は、返済額軽減型よりも利息軽減効果が高い期間短縮型を選ぶとよいでしょう。

返済額軽減型の一部繰り上げ返済が向いている人

返済額軽減型が向いている人の主な特徴は、以下の通りです。

・老後の家計を少しでも楽にしたい人
・返済途中で借入金利が上がった時に返済額の上昇を抑えたい人

住宅ローンの返済負担が老後の家計を圧迫しないようにしたいのであれば、返済額軽減型の繰り上げ返済を選ぶとよいでしょう。

また、変動金利の住宅ローンを借りている場合、返済途中で金利が上昇した時に返済額軽減型の繰り上げ返済をすることで、毎月の返済額の上昇を抑えることができます。変動金利を選んだ方は、将来的に金利が上昇した時に備えて、退職金を残しておくのも選択肢の1つです。

住宅ローンの返済が苦しい時の解決策

住宅ローンの返済が苦しい時は、自宅を売却して賃貸物件に住み替える方法があります。特に、マイホームを購入した時とは家族構成やライフスタイルが変化している場合は、現在の生活背景に合った賃貸物件に住み替えてはいかがでしょうか。

例えば、子供が幼い頃にマイホームを購入したとしましょう。定年退職を迎えた時、全員の子供が独立しているのであれば、部屋数の少ない賃貸物件に住み替えることで、住居費や管理費、光熱費等を抑えられる可能性があります。
また、賃貸物件であれば、固定資産税や都市計画税を支払う必要もありません。戸建て住宅に住んでいた方は、外壁や屋根等の修繕・メンテナンス費用も不要になります。

自宅を手放したくない方は、低金利の住宅ローンに借り換えるのも1つの方法です。事務手数料や収入印紙代等の諸費用はかかりますが、毎月の返済額や総返済額を減らして、老後の生活に金銭的な余裕が生まれるかもしれません。

老後のライフスタイルや手持ち資金の金額等をもとに、ご自身に合った選択をすることが大切です。

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まとめ

退職金で住宅ローンを繰り上げ返済すると、利息を軽減することができます。また、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短くしたりすることもできるため、老後の家計を楽にしたい時に繰り上げ返済は役立つでしょう。

ただし、退職金の多くを繰り上げ返済に充ててしまうと、手持ち資金が少なくなることで、医療費や修繕費等の支払いが必要になった時に対処が困難になるかもしれません。

金融機関やファイナンシャル・プランナーに相談のうえ、退職金で繰り上げ返済をすべきかどうかを慎重に検討することが大切です。

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