老後のために住み替えるべき?タイミングや住まいの選択肢を解説

定年退職や子供の独立など、ライフステージが大きく変わる中、老後にむけて住み替えを検討している方も多いでしょう。今回は、老後のために住み替えるタイミングや住まいの選択肢を解説します。戸建やマンション、持ち家や賃貸などのメリットデメリットも参考にしてみてください。

老後のために住み替えるべき?タイミングや住まいの選択肢を解説

住み替えを考えている高齢者はどのくらいいる?

住み替えを考えている高齢者はどのくらいいる?

高齢者が今の住まいをどう感じているか、また住み替えを考えている方がどのくらいいるのかみてみましょう。

60歳以上の方を対象に内閣府が行った「2020年度第9回高齢者の生活と意識に関する国際比較調査」によると、現在の住まいの問題点は、

●住まいが古くなった......30.2%
●地震・火事などに対する防災設備が不十分である......20.1%
●住宅の構造(段差や階段等)やつくりが高齢者には使いにくい......19.7%

でした。住まいの老朽化や、設備に不安を抱えている方が多いことが分かります。

また、同調査で身体機能が低下した場合、つまり介護が必要になった場合の住みやすさは「多少問題がある」と答えた方が45.4%「非常に問題がある」が28.3%となりました。
つまり、約7割以上の方が、介護が必要になった時に現在の住まいに不安を感じているということになります。

身体機能が低下した場合の住まいの希望は「現在のまま、自宅にとどまりたい」は37.5%「改装して、自宅にとどまりたい」は21.6%でした。

この調査では、現在の住まいに住み続けたい方は59.1%、残りの約4割の方が住み替えを希望している結果となりました。

【参考】内閣府「2020年(令和2)年度 第9回高齢者の生活と意識に関する国際比較調査」詳しくはこちら

住み替えのタイミングはいつ?

住み替えのタイミングはいつ?

住み替えのタイミングは人によって異なりますが、高齢者の場合、主に次のようなタイミングで住み替えることが多いとされています。

子供が独立したタイミングで住み替える

同居していた子供が就職や結婚で家を出て夫婦二人暮らしになると、部屋数が少なくて済むようになります。このタイミングで管理がしやすい住まいに住み替えを検討する人が多いようです。

コンパクトな住まいに住み替えることで管理の手間が省けますし、賃貸住宅であれば家賃負担も軽くなります。

定年退職のタイミングで住み替える

定年退職をして通勤をしなくなると、勤務先へのアクセスのよさを気にする必要がありません。そのため、住むエリアの選択肢が広がります。定年退職を機に以前から住みたかった場所への住み替えや故郷へのUターン、地方や海外への移住をする人も珍しくありません。
仕事をしなくなる方は、家で過ごす時間も増えるでしょう。家の広さや快適さもポイントです。

また、このタイミングで新居を購入する場合、退職金を購入資金に利用可能です。また、住宅ローンの契約できる年齢の上限が70歳に設定されている金融機関もあり、定年退職直後であれば、住宅ローンも利用できる可能性があります。

家が老朽化したタイミングで住み替える

長年同じ家に住んでいると、徐々に老朽化が進みます。また、水回りや給湯器などの備品も耐用年数を超えてくるでしょう。

古くなった住まいはメンテナンスやリフォームが必要ですが、あまりにも老朽化が進んでしまうと、リフォーム費用も高額になります。場合によっては、建て替えるのと同じレベルの大工事になってしまうかもしれません。
リフォームをするよりも、設備が整った住まいに住み替えた方が経済的なメリットがある場合もあります。

体力が低下したタイミングでバリアフリーに住み替える

加齢にともなって体力が低下してくると、少しの段差でもケガをしてしまう場合があります。持ち家であれば、必要に応じてバリアフリーのリフォームが必要になってくるでしょう。
部分的にバリアフリーにすることも可能ですが、バリアフリー住居に住み替えるのも1つの方法です。

住み替え先は、買い物や通院などの移動がしやすいエリアを検討するのもポイントです。体力が衰えてくると、徒歩の長距離移動や、車の運転が難しくなる可能性も高いです。バスや電車など交通の便がよいところや、スーパーや病院など施設の揃った都市部などが好まれる傾向にあります。

介護が必要になったタイミングで介護施設に住み替える

自身の介護を外部の介護サービスにお願いしたい場合は、介護施設に住み替える方法もあります。施設によって、入居条件や利用できる介護サービスが異なるので、どんな施設に入居したいかを明確にしましょう。

また、費用面も施設によって大きな違いがあります。介護施設は、一般的に入居費用と毎月の費用がかかるので、資金面も検討するようにしましょう。

老後の住まいの選択肢とメリット・デメリット

老後の住まいの選択肢とメリット・デメリット

ここから、老後の住まいを5種類、メリットとデメリットと共に紹介します。

コンパクトなマンションへ住み替える

まずは、コンパクトなマンションへの住み替えです。子供の独立などで、部屋やスペースを持て余しようになることもあるでしょう。夫婦二人に合わせたマンションへ住み替えるのも選択肢の1つです。

老後のマンション暮らしのメリット

近年のマンションは、バリアフリー構造のものも多く、生活空間に段差や階段が少ない傾向にあります。
加齢にともなって、体力が落ちてきた時にも暮らしやすい建物です。利便性が高いエリアにあることも多く、車がなくても生活しやすいことが特徴です。

また、共用部分の管理やメンテナンスは管理組合や管理会社が行うため、個人で庭や建物の維持管理をしなくて済みます。

老後のマンション暮らしのデメリット

戸建てに慣れている方の場合、近隣の方の生活音が気になるかも知れません。また、同様に自身の生活音がほかの方の迷惑になっていないかなど、周囲に気を使う可能性もあります。

なお、マンションの場合は個人で建物のメンテナンスをしない代わりに管理費や修繕費がかかります。契約によりますが、築年数が経つにつれ管理費や修繕費が高くなる場合がありますので、計画的に準備するようにしましょう。

思い通りの戸建(一軒家)を構える

老後の住まいの選択肢とメリット・デメリット

続いて、戸建に住み替えた場合を考えてみましょう。セカンドライフは、地方へのUターン、Iターンなど、夫婦が住みたい場所の戸建に住み替えることもできます。

老後の戸建暮らしのメリット

戸建暮らしでは郊外や地方など、自然に囲まれた地域の生活も可能です。また、集合住宅に比べると、近隣の方の生活音が気になりません。

戸建を購入した場合は、持ち主が自由にリフォームや建て替えができるため、段階的にバリアフリー化できることもメリットです。

老後の戸建暮らしのデメリット

戸建を所有する場合は、建物の管理やメンテナンスを自分で行わなければいけません。メンテナンス費用はまとまった金額が必要になるケースがありますので、突発的な出費に備えておきましょう。

また、郊外や地方で周辺の施設を考えずに家を選ぶと、買い物や通院などの移動がしにくく、車がないと不便な場合もあります。

バリアフリー化やキレイにリフォームする

現在の住まいをバリアフリー化したり、古くなった部分をリフォームをして住み続ける方法もあります。

バリアフリー化やリフォームのメリット

バリアフリー化やリフォームをした場合は、生活環境は変わりませんので、慣れ親しんだ場所で老後を過ごすことができます。住宅ローン返済が終わると、毎月の住居費がかからなくなるのもメリットの1つです。

バリアフリー化をすると、住まいの安全性が高まります。必要に応じて段差を無くしたり、手すりを設置するなど気になるところからバリアフリー化することができます。

バリアフリー化やリフォームのデメリット

大掛かりなリフォームの場合、工事の期間に仮住まいが必要になる場合があります。その場合、仮住まいの住居費がかかったり、家具や荷物の出し入れなど手間がかかります。

また、現在住んでいる場所の移動手段が車である場合は、高齢になると移動がしにくくなり、生活が不便になる可能性があります。年齢を重ねても住み続けることができるか、判断しなくてはいけません。

子供と2世帯住宅で暮らす

老後の住まいの選択肢とメリット・デメリット

子供がいる方は、子供世帯と同居するケースもあります。完全に玄関や各設備が別々になっている2世帯住宅もあれば、共有スペースがあって顔を合わせて暮らすパターンもあります。

2世帯住宅のメリット

子育て世代である子供世帯にとって、親世帯から子育てサポートを得られることが大きなメリットです。また、親世帯の介護が必要になると、子供世帯が近くで見守れることもメリットです。

費用面でも、親子世帯で2世帯住宅を建てる場合、戸建を2軒立てるよりは建築費を抑えられる可能性が高いです。また、水道光熱費などの費用を2世帯で負担することで、1世帯あたりの負担額を抑えることができます。

2世帯住宅のデメリット

親世帯と子供世帯の生活スタイルが違う、共用部分の使い方にこだわりがあるなどの場合、ストレスを感じる場合があります。

また、水道光熱費などの負担額に納得していないと、ストレスが積み重なる可能性もあります。お金や習慣は家族でも言い出しにくい場合がありますが、問題が大きくなる前に相談し合うことが大切かも知れません。

介護施設や高齢者向け住宅に住み替える

介護が必要になった場合の介護施設や、高齢者に特化した高齢住宅に住み替える方もいます。介護施設や高齢者向け住宅にもさまざまなタイプがあり、費用や受けれられる介護サービスも異なります。

介護施設や高齢者向け住宅のメリット

介護設備や高齢者向け住宅の種類によりますが、介護の有資格者が生活のサポートをしてくれる点がメリットです。施設によって入居条件が決められており、見守りのみの施設や介護も行う施設など、サポート内容も変わります。

施設によっては行事などが企画され、ほかの高齢者と交流をもつこともできます。

介護施設や高齢者向け住宅のデメリット

介護施設や高齢者向け住宅は費用が高額になるケースもあります。施設のサービス内容に加え、公共の施設か、民間の施設かによっても費用は変わります。

また、一般的に入居条件が決められており、入居後も条件に合わなくなると退居しなければならなくなってしまいます。その場合、条件に合った次の住まいを探さなくてはなりません。また、次の住まいが決まるまで過ごす場所も探すことになります。

住み替えるなら持ち家?賃貸?

住み替えるなら持ち家?賃貸?

老後に住み替える場合、持ち家と賃貸ではどちらを選ぶとよいのでしょう。持ち家と賃貸では、それぞれにメリットとデメリットがあります。両者を比較し、ご自身にあった方を選択するようにしましょう。

持ち家のメリット・デメリット

まず、持ち家のメリットは、住宅ローンの返済が終わると毎月の住居費がかからないことです。退職後は収入が減る方が大半ですから、毎月の出費を抑えられるのはメリットが大きいのではないでしょうか。購入した土地や建物は資産になりますので、売却して資金を得られる可能性もあります。

また、リフォームや建て替えを自由にできます。所有者の好みの間取りに合わせた住まいにできるのです。

一方のデメリットは、毎年固定資産税がかかることです。また、住まいを買い替える場合はせっかく住宅ローンを支払い終えてたところ、追加で購入費用がかかります。購入費用はまとまった金額になるため、貯蓄や退職金で賄えない場合は、新たに住宅ローンを契約することになります。

さらに、戸建住宅は、自分で維持管理しなければなりません。建物が老朽化するとリフォームを行ったり、庭がある場合は定期的な手入れをする必要があります。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸の場合は、住居の買い替えに比べて住み替え費用が抑えられるため、住み替えしやすいことがメリットです。また、建物の維持や管理は所有者が行いますので、手間がかかりません。シニア向けの賃貸を選べば、生活の安全性が高まるでしょう。

ただし、住んでいる間は毎月家賃がかかりますが、最終的に建物が自分のものになるわけではありません。収入と出費のバランスによっては、家賃が生活費の負担になるケースもあります。
また、年齢や介護の必要性によっては、契約更新ができなくなる可能性があります。

住み替えを決めた場合にやるべきこと

住み替えを決めた場合にやるべきこと

住み替える場所や住み替える住まいによって詳細は異なりますが、いずれの場合も必要になってくるのは、以下のステップです。

新しい住み替え先を決める

住み替え先のエリアを決め、地元の不動産業者に相談しながら物件を探す方法が一般的です。初めての地域に住み替えを検討している場合は、エリア内の賃貸マンションなどで、住み替え後の暮らし方を疑似体験してみてもよいでしょう。
一定期間滞在をして、新居で生活できるか確認してから住み替える方が安心です。都市部からの移住促進に力を入れている自治体のなかには、おためし用の住居を用意しているところもあります。

住み替えの資金計画を立てる

老後の住み替えは、余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。その際、準備できる金額だけではなく、これからかかる出費も想定して計画を立てるようにします。

例えば、住み替え資金として準備できるものには次のようなものがあります。
●現在の住まいを売却して残る金額
●貯蓄や退職金から住居取得費にまわせる金額
●老後の収入から生活費を引いた金額

一方、これからかかる費用には次のようなものがあります。
●老後の生活費
●車の買い替え、住み替え、家の修繕費用など突発的な費用
●介護費用、医療費など高齢化にともなって発生する費用
●葬儀費用、お墓の費用など終活に関わる費用

特に、退職後は年金暮らしになり、収入が減る方が多くなります。収入がいくら見込め、どのような生活を送りたいかをイメージしながら必要な生活費を考えてみましょう。
もし、収入よりも生活費の方が多い場合は、貯蓄や退職金から生活費にまわす分を残しておかなければなりません。

引越しの準備や片付けをする

老後生活に向けた住み替えにあたって、今よりコンパクトな住まいを好む方もいらっしゃいます。仮に、今の住まいよりもコンパクトな住まいに住み替えをした場合、今の住まいにある家具家電が新しい住まいに入り切らないかもしれません。

また、住み替え先の広さが変わらない場合でも、荷物は少ない方が引越し作業が楽になります。将来の終活も見据えて、不要なものを捨てるのもよいでしょう。
引越しまでの間に、少しずつ不用品を整理し、身軽に住み替えができるように心がけましょう。

現在の住まいをどうするか決める

住み替えを検討するうえで、現在の住まいの扱いは大切です。ご自身の今後の生活にも影響を及ぼす場合もあるので、さまざまな方法を比較してみましょう。

例えば、不動産売却をして住み替えの費用や老後資金に充てる、人に貸して家賃収入を得る、子供や親族に譲渡するなどの方法があります。当事者で決めるのが不安であれば、金融機関や不動産業者、ファイナンシャルプランナーなど第三者の客観的な意見も参考にしてみましょう。

特に自宅の売却や賃貸を考えている場合は、自宅の資産価値や市況、売却のタイミングを見誤らないために、複数の業者で一括査定をして比較検討するようにしたほうがよいでしょう。
なお、新しい住まいが見つかる前に今の住まいを売却してしまうと、次の住まいが見つかるまでの間、仮の住まいを確保しなくてはならない点にも注意してください。

住み替えにはどんな費用が必要?

住み替えにはどんな費用が必要?

次に、住み替えに必要な費用についてみていきましょう。ここでは、住み替えにあたって新たに住居を購入する場合の費用について確認します。

取得費用

住居を取得するといっても、マンションか一戸建てか、あるいは新築か中古かなど、不動産の種類によって費用は大きく異なります。

まずは、マイホーム購入にはどのくらいの費用がかかるのかをみていきましょう。独立行政法人住宅金融支援機構が住宅ローン「フラット35」の利用者を対象に行った調査(※1)によると、購入するマイホームの種類と平均所要資金は、それぞれ以下のような結果となっています。あくまでも平均値ではありますが、1つの目安として参考にしてもよいでしょう。

不動産の種類 平均所要資金
マンション 4,437万円
土地付き注文住宅 4,113万円
建売住宅 3,442万円
注文住宅 3,395万円
中古マンション 2,983万円
中古戸建 2,473万円

※1 【参考】独立行政法人住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」詳しくはこちら

なお、現在の自宅を売却したお金で、住み替え用の住宅を新たに購入する予定の場合は、まず不動産業者に売却額を査定してもらい、査定額を超えない範囲で住み替え用の住居を探すようにするとよいでしょう。

仲介手数料

住み替えにあたって、不動産業者を介して住まいを購入したり売却したりする場合は、原則として仲介手数料がかかります。
仲介手数料には、売買・賃貸借ともに、法律で「上限」が定められており、不動産会社は、それを超える仲介手数料を請求することはできません。

① 賃貸借の場合の上限額(貸主と借主が支払う仲介手数料の合計の上限)
家賃の1カ月分(共益費・管理費などは含まない)+消費税

② 売買の場合の上限額(400万円以上の物件の場合。売主・借主それぞれが支払う手数料の上限)
売買代金(消費税分は除く)の3%+6万円+消費税

出典 

税金

住み替えにあたって新たに不動産を購入した場合は「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」を納めなければなりません。税額は購入する住まいの広さや価格などによって異なりますが、税額の目安を予め確認しておき、購入予算にプラスしておくと安心です。

①印紙税

印紙税は、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わす際にかかる税金で、原則として、収入印紙を契約書に貼って納税します。
税額は、契約書に記載されている金額によって決まります。
例えば、5,000万円以下の不動産を売買した場合の印紙税額は1万円です。

②登録免許税

登録免許税は、登記にあたって登記を行う者(不動産登記の場合はその不動産の所有者)が国に納める税金です。税額は、原則として次の計算式で求めることができます。
なお、税率は登記の種類によって異なります(0.4%~2%)。

登録免許税額=(不動産の固定資産税評価額)✕(税率)

出典 

③不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物など不動産を取得した時に支払う税金で、土地と建物のそれぞれに課され、次の計算式で求めることができます。税率は原則4%です。

不動産取得税額=(不動産の固定資産税評価額)✕(税率)

出典 

引越し費用など

住み替え先への引越し費用や新生活を始めるにあたっての諸経費も、念頭においておく必要があります。引越しのハイシーズンを避ける、荷物を最小限に抑えるなどすれば、引越しにかかる費用を抑えることができるかもしれません。

このように、住み替えには新居の購入費用以外にも、多額の費用がかかります。高齢になってからの住み替えを考えているなら、1日も早く計画的に資金の準備を始めることをおすすめします。

住み替えない人にはリバースモーゲージがおすすめ

住み替えない人にはリバースモーゲージがおすすめ

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保に融資を受け、契約者の死後に自宅を売却して、借入金を返済する仕組みのことです。毎月の返済は利息のみであることが多く、融資返済の負荷が軽減されます。
また、融資方法や自宅売却後に残った借入金の扱いなど、商品によって違いがあります。

一般的にリバースモーゲージで受けられる融資は、自宅の評価額の50~70%程度とされています。
住宅支援機構のリバースモーゲージの場合、借入金の使用は住宅関連に限られており、リフォーム代・自宅の建設費用などに活用できます。金融機関によっては、借入金の使い道が決められていない商品もあり、老後の生活資金やリフォーム代、医療費などに利用可能です。

まとめ

子供の独立や定年退職などを機に、老後にむけて住み替えを検討する高齢者は少なくありません。どの地域で、どのような生活を送りたいかによって、住み替え先が大きく変わります。
また、住み替えは費用面や体力面から何度もできるものではありません。

満足感のある住み替えをするために、老後に送りたい生活や、ご自身にとって必要な設備や環境などを明確にしておきましょう。自身の希望要件と、記事の中で紹介した住み替え先のメリット・デメリットを照らし合わせて、納得できる住み替え先を選定しましょう。

不明な点や不安な点は、家族で話し合うのはもちろん、金融機関の担当者や不動産業者、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも検討ください。

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