つなぎ融資とは？利用の流れや条件、金利負担を考えてシミュレーションしよう

つなぎ融資とは？

住宅ローンの融資が受けられるのは、住宅が完成したあとの引渡しの時ですが、注文住宅などの場合、住宅が完成する前に支払わなくてはならないお金があります。

具体的には、土地の購入費用や、住宅建築の際の手付金や着工金、中間金などであり、住宅ローンの融資を受ける前の出費としては、大きな金額になるでしょう。
つなぎ融資とは、このような住宅完成前の支払いの際に使う融資のことをいいます。

※着工金（工事着手金）：建築請負契約締結後に、住宅建築の工事費用の一部として前払いする費用
※中間金（上棟金）：着工後、建物の引渡しまでの間に支払う費用

住宅ローンとつなぎ融資の違い

住宅が完成する前に住宅ローンの融資を受けることができるのであれば、つなぎ融資は不要でしょう。しかし、多くの金融機関では新築の住宅ローンを組む時に「所有権保存登記」をすることが要件となります。

そのため、未完成の建物は「所有権保存登記」ができず、住宅ローンの借入要件を満たせないため、融資を受けることができません。そのため、住宅が完成するまでに必要な費用を払うためにつなぎ融資が存在します。

※所有権保存登記：新築物件など、所有権の登記がない不動産について最初に行われる登記

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分割融資とつなぎ融資の違い

分割融資とは、住宅ローンのを複数回に分けて受け取ることができる融資のことです。前述したように、通常の住宅ローンは建物が完成した後、引き渡しの際に所有権保存登記や抵当権設定登記をすることで融資が実行されます。一方、分割融資は完成前に融資を受けることができるため、土地を購入する際や着工金、中間金の支払いに利用できます。

分割融資は1本の住宅ローン契約で融資を複数回受けることができますが、つなぎ融資は住宅ローンとは別に短期融資の契約をしなければならない点に大きな違いがあります。また、つなぎ融資は住宅ローンと違い基本的に無担保ローンのため、抵当権の設定が必要ありません。

つなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資は不動産を購入する際に必ずしも必要なわけではありません。ここでは、どのような場合につなぎ融資が必要なのかいくつかのケースをみてみましょう。

注文住宅で家を建てるケース

建売住宅や分譲マンションなどの購入代金の支払いは、すでに建物が完成しているので、引渡しの時に購入代金を支払います。そのため、購入代金を支払う時には住宅ローンの融資を受けることができます。

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注文住宅は、土地の購入時費用や、建築着工時には「着工金」上棟時にも「中間金」といった住宅が未完成のうちに支払いが発生します。住宅の完成までに支払いをしなくてはならないので、自己資金が足りない部分をつなぎ融資でカバーすることができます。

「買い先行」となるケース

住宅の買い替えの際、住んでいた住居の売却前に新居を購入するというケースもあるでしょう。このような「買い先行」のケースでも、つなぎ融資は役に立ちます。「買い先行」の場合は住んでいた住居の売却代金を充てることができないため、購入資金を別で確保しなければなりません。このような時にもつなぎ融資は利用できます。

土地の取得費用が必要なケース

通常、土地は家を建て始める前までに代金を支払い購入する必要があります。このような場合には住宅ローン利用できないため、土地の取得費用が必要なケースではつなぎ融資を利用することができます。

ローン実行が間に合わないケース

住宅ローンを利用する場合に書類を提出するタイミングによっては融資の実行までに数日かかってしまい、物件の引き渡し時に住宅ローンが間に合わないケースもあります。そのような場合にもつなぎ融資を利用することも可能です。

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つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資を利用することで、住宅ローンが利用できない時や契約が間にあわない時など、さまざまなケースで役に立つことが分かりました。ただし、つなぎ融資を利用する際には注意点もあります。つなぎ融資のメリット・デメリットについてみてみましょう。

メリット

メリット1つ目は、自己資金が十分でなくても注文住宅を建築できる点です。上述したように、注文住宅を購入する場合、土地の購入や着手金など、住宅完成までに費用を支払わなければならないタイミングが複数回あります。自己資金がない場合でもつなぎ融資を利用することで住宅や土地を購入することができ、自分たちのタイミングで住宅購入の計画を立てることができます。

メリット2つ目は、住宅の買い替え時にも利用できる点です。買い替える物件の資金に充てるために住んでいた住宅を先に売却しようとすると、よい物件が見つかっても自宅が売却できていないため資金が足りなかったり、売却はできたがまだ新居が決まらず一旦賃貸に引越さなければならないなど、売却と購入のタイミングを合わせることは意外と難しいのです。このような場合も、つなぎ融資を利用することで、売却を待たずに新しい住宅を購入でき、住宅の住み替えをスムーズにできるというメリットがあります。

デメリット

デメリット1つ目は、住宅ローンと比べると一般的に金利が高く設定されている点です。つなぎ融資は、住宅ローンの融資実行時に一括で返済することになりますが、借入期間が長ければその分利息の負担が大きくなります。

デメリット2つ目は、手数料や保証料がかかる点です。住宅ローンと別のローンを組むことになるため、事務手数料や保証料、収入印紙代などが必要です。全ての諸費用の合計金額が数十万円になることもあり、借入額や借入期間、利息、諸費用などを総合的に判断する必要があります。

つなぎ融資の利用の流れ

ここでは、つなぎ融資の利用の流れをご紹介します。個々の状況や金融機関によって異なる場合があるので、実際の流れは利用を検討している金融機関へ事前に確認するとよいでしょう。

ステップ1・金融機関に申込む

希望の土地が見つかったら、家の建築を依頼するハウスメーカーや工務店に建築費用の概算を出してもらい、その後、金融機関へ住宅ローンとつなぎ融資を申込みます。住宅ローンとつなぎ融資を受けるのは、同じ金融機関となります。

ステップ2・審査

住宅ローンの仮審査とつなぎ融資の審査が行われ、条件を満たせば承認されます。融資を受けることが確定してから、土地の購入と住宅の建設の契約をします。

ステップ3・つなぎ融資で支払い

つなぎ融資で、土地代金、着工金、中間金などの支払いをします。複数回に渡って支払いを行う場合が多く、つなぎ融資の借入回数も3回〜6回と金融機関によってことなります。

ステップ4・住宅ローンの本審査

家が完成すると住宅ローンの本審査が行われます。審査を通過したら、住宅ローンの融資を受けることができます。

ステップ5・つなぎ融資の返済

住宅ローンの融資を受けることができるタイミングで、つなぎ融資が一括返済されます。なお、つなぎ融資の利息の返済方法はいくつかパターンがあるので後述します。

つなぎ融資の借入条件

つなぎ融資にも、借り入れの条件があります。こちらも個々の状況や金融機関によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

つなぎ融資の金利

つなぎ融資の金利は2～4％台で住宅ローンに比べて高く設定されており、借入金額が高くなるほど利息も高額になります。また、建築期間が伸びた場合は利息支払い期間も延長されるでしょう。
※2024年6月現在、支払金利は、融資期間に応じて日割りで計算されます。

つなぎ融資の借入期間

つなぎ融資の借入期間は、住宅ローンの融資実行日までとなり、最長1年程度です。事前にシミュレーションを行っておくとよいでしょう。

つなぎ融資の限度額

つなぎ融資の限度額は「建築請負金額の〇％以内」や「〇〇〇万円以内」などと決められています。こちらも金融機関によって異なります。

つなぎ融資の回数

つなぎ融資の回数は「3回まで」など数回受けることができます。こちらも金融機関によって異なります。「土地の購入時」「着工金の支払時」「中間金の支払時」と段階的に支払いが発生するため、タイミングや金額は事前にしっかりと確認しましょう。

つなぎ融資の金利の支払い方法

つなぎ融資の元金は基本的に住宅ローン実行時に一括返済します。一方、つなぎ融資の利息の支払い方法は、主に次の3タイプに分けられます。支払い方法によって総借入額や月々のローン返済にも違いが出てくるため注意が必要です。

つなぎ融資の利息分を後払いする

1つ目は、住宅ローン実行時に、利息を「後払い」で支払うタイプです。つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関で利用することが前提となっているため、住宅ローン本融資の借入金でつなぎ融資の元金と利息を支払うことになります。

この支払い方法では、住宅が完成するまで元金や利息の返済を行わないため、住宅ローン開始まで経済的負担を抑えられる点にメリットがあります。ただし、元金や利息の支払いを住宅ローン実行時まで先延ばしにした分、住宅ローン本融資の借入額が大きくなるというデメリットがあります。

つなぎ融資の利息分を毎月支払う

2つ目は、住宅ローンが実行されるまで利息分を「毎月」支払うタイプです。つなぎ融資の元金は「後払い」タイプ同様住宅ローン実行時に返済しますが、利息分のみ毎月自己資金から支払います。

住宅ローンの本融資実行までにつなぎ融資の利息分の支払いを終えるため、住宅ローン本融資の借入金額に利息分を含めなくてすみます。その分「後払い」タイプより本融資の借入額が少なくなり、月々のローンを抑えることができるメリットがあります。

つなぎ融資の利息分を前払いする

3つ目は「前払い」タイプです。前払いタイプは、つなぎ融資実行時に利息を一括前払いします。利息分があらかじめ差し引かれてつなぎ融資が入金されるため、足りない分は自己資金でカバーする必要があります。

住宅ローンの借入金額につなぎ融資の利息が含まれない分、月々のローンを抑えることができ、つなぎ融資の利息も低くなるというメリットがあります。

「毎月」または「一括前払い」は、住宅ローンの決済前に利息の支払いが発生するため、自己資金の準備が必要になります。つなぎ融資の利息支払いを含めた資金計画を立てておきましょう。

つなぎ融資にかかる諸費用

つなぎ融資を利用する場合、借入金の返済や利息以外にも諸費用が発生します。思いもよらぬ出費にならないように事前に確認しておきましょう。

印紙代（印紙税）

つなぎ融資の借入額に応じて印紙代が掛かります。

※50万円以下、1億円超もそれぞれ印紙代は掛かります。

事務手数料

事務手数料は10万円くらいが一般的です。

※金利年2％、土地代金の借入期間5ヶ月、着工金の借入期間4ヶ月、中間金の借入期間2ヶ月で試算

例えば、土地の購入代金が1,500万円、着工金500万円、中間金900万円の場合の利息は、土地購入時で約12万円、着工金と中間金で約3万円で合計18万円ほどの利息がかかります。手数料は初回のみですが、このほか土地契約のための印紙代や場合によっては保険料の支払いが発生する場合もあります。

つなぎ融資のシミュレーション

以下、つなぎ融資を利用したシミュレーションです。金融機関によって金利が異なったり、住宅の完成が延長すると金額が変わったりするので、あくまでも参考にみておきましょう。

土地：2,000万円
建物：2,500万円（内つなぎ融資1,500万円）
つなぎ融資金利：3％

土地代金：2,000万円（住宅ローン実行の6ヵ月前）
着工金：750万円（住宅ローン実行の4ヵ月前）
中間金：750万円（住宅ローン実行の3ヵ月前）

土地代金の金利支払額：
2,000万円×3％÷365日×180日（6ヵ月）＝約29.6万円

着工金の金利支払額：
750万円×3％÷365日×120日（4ヵ月）＝約7.4万円

中間金の金利支払額：
750万円×3％÷365日×90日（3ヵ月）＝約5.5万円

つなぎ融資の金利の総支払額は、約42.5万円となります。

つなぎ融資で注意すべきポイント

住宅の完成までにかかる費用を融資でまかなうことができるつなぎ融資ですが、注意すべきポイントがあります。以下の点を理解したうえで利用するようにしましょう。

住宅の完成が遅れると支払利息が増える

つなぎ融資の金利は、借入期間に応じて日割り計算されるため、住宅の工事期間が延びると、その分支払利息も増えます。

つなぎ融資に住宅ローン控除は適用されない

つなぎ融資は住宅ローン控除の「対象外」です。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の一定割合が所得税や住民税から控除される仕組みです。

住宅ローン控除の適用要件には「10年以上にわたり分割して返済する方法の借入金」という要件があり、引渡し時に一括返済されるつなぎ融資は、この条件を満たせないので対象にはなりません。

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団体信用保険未加入は危険

つなぎ融資期間中に契約者が亡くなると、家は建てられず、つなぎ融資の残債や建築代金の未払い分だけが家族に残ってしまうケースも考えられます。
借入期間中に契約者が亡くなった場合などに、つなぎ融資の債務を保険金により弁済できる団体信用生命保険への加入を検討すべきかもしれません。

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つなぎ融資に対応していない金融機関もある

ほとんどの銀行が住宅ローンに対応していますが、つなぎ融資に関しては取り扱いのある銀行が少ないのが現状です。そのため、つなぎ融資を検討している人は、住宅ローンを選ぶ際はつなぎ融資の有無を含めて銀行を探す必要があります。また、金融機関によって金利は変わってくるため、複数の銀行を比較したうえで選ぶとよいでしょう。

利用回数や融資金額に上限がある

注文住宅を購入する場合、土地の購入代金や着工金、中間金など複数回にわたって施工会社へ支払うタイミングがあります。金融機関によっては最大の受け取り回数が決まっていたり、合計の融資限度額や1回あたりの上限金額が定められているところもあります。これらの条件をよく確認し、複数の銀行を比較し自分の希望に合う金融機関を選ぶことが重要です。

まとめ

つなぎ融資は、住宅が完成する前に発生する費用をまかなうことができる融資です。住宅ローンの融資を受けることができれば、返済することができますが、その分、どうしても手数料や金利が発生してしまいます。

利用する時は、メリットやデメリットを把握したうえで金融機関にしっかり相談し、余裕のある資金計画を立てておきましょう。