【シミュレーション付】つなぎ融資とは?利用の流れや条件を徹底解説

「つなぎ融資」とは、どのような制度でしょう。住宅が完成する前に支払いが必要な場合に融資を受けることができる、つなぎ融資の概要や利用の流れ、注意点を解説します。金利を含めたシミュレーションも参考にしてみてください。

【シミュレーション付】つなぎ融資とは?利用の流れや条件を徹底解説

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは?

住宅ローンの融資が受けられるのは、住宅が完成したあとの引渡しのときですが、注文建築などの場合、住宅が完成する前に支払わなくてはならないお金があります。

具体的には、土地の購入費用や、住宅建築の際の手付金や着工金、中間金などであり、住宅ローンの融資を受ける前の出費としては、大きな金額になるでしょう。
つなぎ融資とは、このような住宅完成前の支払いの際に使う融資のことをいいます。


※着工金(工事着手金):建築請負契約締結後に、住宅建築の工事費用の一部として前払いする費用
※中間金(上棟金):着工後、建物の引渡しまでの間に支払う費用

なぜ、つなぎ融資が必要なのか?

住宅が完成する前に住宅ローンの融資をうけることができるのであれば、つなぎ融資は不要でしょう。しかし、多くの金融機関では新築の住宅ローンを組むときに「所有権保存登記」をすることが要件となります。

そのため、未完成の建物は「所有権保存登記」ができず、住宅ローンの借入要件を満たせないため、融資を受けることができません。そのため、住宅が完成するまでに必要な費用を払うためにつなぎ融資が存在します。

※所有権保存登記:新築物件など、所有権の登記がない不動産について最初に行われる登記

つなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資は、主に注文住宅で家を建てる場合などに必要です。

建売住宅や分譲マンションなどの購入代金の支払いは、すでに建物が完成しているので、引渡しのときに購入代金を支払います。そのため、購入代金を支払うときには、住宅ローンの融資を受けることができているでしょう。

注文住宅は、土地の購入時費用や、建築着工時には「着工金」、上棟時にも「中間金」といった住宅が未完成のうちに支払いが発生します。住宅の完成までに支払いをしなくてはならないので、お金が足りない部分をつなぎ融資でカバーする必要があります。
ただし、つなぎ融資を取り扱う金融機関の多くは、同じ金融機関で住宅ローンを借りるのが条件になっています。つなぎ融資を受ける際に、住宅ローンの仮審査を受けて承認を得る必要があります。
このため、住宅ローンを借りたい金融機関が決まっている場合、事前にその金融機関でつなぎ融資を取り扱っているかを確認するようにしましょう。

つなぎ融資の利用の流れ

つなぎ融資の利用の流れ

ここでは、つなぎ融資の利用の流れをご紹介します。個々の状況や金融機関によって異なる場合があるので、事前に流れを確認しましょう。

ステップ1・金融機関に申込む

ご希望の土地が見つかったら、家の建築を依頼するハウスメーカーに建築費用の概算を出してもらい、その後、金融機関へ住宅ローンとつなぎ融資を申込みます。住宅ローンとつなぎ融資を受けるのは、同じ金融機関となります。

ステップ2・審査

住宅ローンの仮審査とつなぎ融資の審査がおこなわれ、条件を満たせば承認されます。融資を受けることが確定してから、土地の購入と住宅の建設の契約をします。

ステップ3・つなぎ融資で支払い

つなぎ融資で、土地代金、着工金、中間金などの支払いをします。

ステップ4・住宅ローンの本審査

家が完成すると住宅ローンの本審査がおこなわれます。審査を通過したら、住宅ローンの融資を受けることができます。

ステップ5・つなぎ融資の返済

住宅ローンの融資を受けることができるタイミングで、つなぎ融資が一括返済されます。なお、つなぎ融資の利息の返済方法はいくつかパターンがあるので後述します。

つなぎ融資の借入条件

つなぎ融資にも、借入の条件があります。こちらも個々の状況や金融機関によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

つなぎ融資の金利

つなぎ融資の金利は2~3%台で住宅ローンに比べて高いでしょう。※2022年1月現在、支払金利は、融資期間に応じて日割りで計算されます。

つなぎ融資の借入期間

つなぎ融資の借入期間は、住宅ローンの融資実行日までとなり、最長1年程度です。

つなぎ融資の限度額

つなぎ融資の限度額は、「建築請負金額の〇%以内」や「〇〇〇万円以内」などと決められています。こちらも金融機関によって異なります。

つなぎ融資の回数

つなぎ融資の回数は、「3回まで」など数回受けることができます。こちらも金融機関によって異なります。

つなぎ融資にかかる諸費用

つなぎ融資にかかる諸費用

つなぎ融資を利用する場合、借入金の返済や利息以外にも諸費用が発生します。思いもよらぬ出費にならないように事前に確認しておきましょう。

印紙代(印紙税)

つなぎ融資の借入額に応じて印紙代が掛かります。

借入金額印紙代
50万円超~100万円以下1,000円
100万円超~500万円以下2,000円
500万円超~1,000万円以下10,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円
5,000万円超~1億円以下60,000円

※50万円以下、1億円超もそれぞれ印紙代は掛かります。

事務手数料

事務手数料は10万円くらいが一般的です。

つなぎ融資の金利について

住宅ローンと比べて高めに設定されるつなぎ融資の金利ですが、支払い方法を選ぶことができます。金融機関によって違いはありますが、支払いの方法と計算方法をご紹介します。

つなぎ融資の金利の支払い方法

つなぎ融資の金利の支払い方法には、次の3タイプがあります。

1つ目は、住宅ローン実行時に、金利を「後払い」で支払うタイプです。
2つ目は、住宅ローンが実行されるまで金利分を「毎月」支払うタイプです。
3つ目は、「前払い」タイプです。前払いタイプは、つなぎ融資実行時に利息を一括前払いします。

「毎月」または「一括前払い」は、住宅ローンの決済前に金利の支払いが発生するため、自己資金の準備が必要になります。つなぎ融資の金利支払いを含めた資金計画を立てておきましょう。

つなぎ融資の金利計算方法

つなぎ融資の金利は下記の計算式で求めます。

つなぎ融資額×金利÷365日×住宅完成までの日数

実際の金利がどれくらい掛かるかのシミュレーションは後述しております。
つなぎ融資のメリットは、自己資金が少なくても注文住宅を建てられることですが、金利や手数料などの分だけお金が必要になることは忘れないでおきましょう。

つなぎ融資で注意すべきポイント

つなぎ融資で注意すべきポイント

住宅の完成までにかかる費用を融資でまかなうことができるつなぎ融資ですが、注意すべきポイントがあります。以下の点を理解した上で利用するようにしましょう。

住宅の完成が遅れると支払利息が増える

つなぎ融資の金利は、借入期間に応じて日割り計算されるため、住宅の工事期間が延びると、その分支払利息も増えます。

つなぎ融資に住宅ローン控除は適用されない

つなぎ融資は住宅ローン控除の「対象外」です。
住宅ローン控除の適用要件には、「10年以上にわたり分割して返済する方法の借入金」という要件があり、引渡し時に一括返済されるつなぎ融資は、この条件を満たせないので対象にはなりません。

団体信用保険未加入は危険

つなぎ融資期間中に契約者が亡くなると、家は建てられず、つなぎ融資の残債や建築代金の未払い分だけが家族に残ってしまうケースも考えられます。
借入期間中に契約者が亡くなった場合などに、つなぎ融資の債務を保険金により弁済できる団体信用生命保険への加入を検討すべきかもしれません。

つなぎ融資のシミュレーション

つなぎ融資のシミュレーション

以下、つなぎ融資を利用したシミュレーションです。金融機関によって金利が異なったり、住宅の完成が延長すると金額が変わったりするので、あくまでも参考にみておきましょう。

土地:2,000万円
建物:2,500万円(内つなぎ融資1,500万円)
つなぎ融資金利:3%

土地代金:2,000万円(住宅ローン実行の6ヵ月前)
着工金:750万円(住宅ローン実行の4ヵ月前)
中間金:750万円(住宅ローン実行の3ヵ月前)

土地代金の金利支払額:
2,000万円×3%÷365日×180日(6ヵ月)=約29.6万円

着工金の金利支払額:
750万円×3%÷365日×120日(4ヵ月)=約7.4万円

中間金の金利支払額:
750万円×3%÷365日×90日(3ヵ月)=約5.5万円

つなぎ融資の金利の総支払額は、約42.5万円となります。

まとめ

つなぎ融資は、住宅が完成する前に発生する費用をまかなうことができる融資です。住宅ローンの融資を受けることができれば、返済することができますが、その分、どうしても手数料や金利が発生してしまいます。

利用するときは、金融機関にしっかり相談して、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

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