住宅取得等資金の贈与は非課税になる！贈与税の制度や注意点を解説

贈与税の仕組みと非課税になる条件

贈与税とは、個人から財産を取得した時にかかる税金です。
贈与税の課税方法には、暦年課税制度と相続時精算課税の2種類あります。
贈与を受けた側（受贈者）は、贈与をした側（贈与者）ごとにいずれかの課税方法を選ぶことができます。ただし、一旦相続時精算課税制度を選択すると、その後暦年課税に変更できないため注意してください。

暦年課税と相続時精算課税、それぞれの課税制度を確認していきましょう。

暦年課税での贈与税の課税方法

暦年課税は、1年間（1月1日～12月31日）に贈与された財産に対して課税される仕組みです。
具体的には、その年に贈与された金額の合計から、110万円の基礎控除額を差し引いた金額に対して税金を計算します。

基本的に贈与された金額が毎年110万円以内であれば、贈与税は非課税となるということです。
ただし、贈与者（贈与をした側）が被相続人で受贈者（贈与を受けた側）が相続人として相続が開始された場合には、遡って相続税の課税価格に加算される可能性があることにご留意ください。

令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降に贈与によって取得した財産については、その相続開始前7年以内に贈与により取得していた財産がある場合に、相続税の課税価格に加算されることとなりました。
改正前は相続開始前3年以内であったものが、税改正により対象期間が長くなっています。令和12年12月31日までは経過措置が取られることとなっていますが、注意は必要です。

【参考】国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」詳しくはこちら

相続時精算課税での贈与税の課税方法

相続時精算課税は、贈与された金額のうち2,500万円の特別控除額を超過した部分にだけ贈与税が課税される仕組みです。

相続時精算課税では、相続発生時に贈与財産と相続財産を合算した課税価格に対して、相続税額を計算します。そこから既に支払っていた贈与税額を控除することができます。生前に贈与した財産に対する税金であっても、最終的には相続税の税率で計算された金額を納付することになるのです。

相続財産の総額によって相続時精算課税の制度を選ぶメリットがあるかどうかは変わってくるので、詳細は専門家に確認するとよいでしょう。

また相続時精算課税では、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降に贈与された財産から、110万円の基礎控除が差し引かれることとなりました。
その年に贈与された金額から、110万円を基礎控除として引くことができます。それぞれの年に贈与された財産から基礎控除を引いた残額の累計が、2,500万円となるまでは贈与税がかからないということです。

また、相続発生時に相続財産と合算される贈与財産の額には、この基礎控除の金額は含まれません。つまり、この基礎控除によって相続財産として合算されるトータルの金額を低く抑えることができるといえます。

【参考】国税庁「財産をもらったとき」詳しくはこちら

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住宅取得資金贈与の特例で贈与税が非課税になる

住宅取得資金贈与の非課税特例とは、直系の親や祖父母から贈与された住宅取得資金が一定の金額内であれば贈与税がかからない制度のことです。

通常、相続時精算課税制度を選択していない場合には、贈与額が年間110万円を超えると、贈与を受けた側（受贈者）は贈与税を納付しなければなりません。しかし、住宅取得資金贈与の場合は、一定の条件を満たしていれば年間110万円を超える大きな資金を非課税で受け取ることができます。

住宅取得資金贈与の非課税特例は期限のある税制度ですが、改正や延長が行われることがあります。
例えば、令和8年12月31日を期限とした住宅取得資金贈与の非課税額は、最大1,000万円と設定されています（省エネ等住宅の場合）。

1,000万円を超えても暦年課税の基礎控除である110万円は非課税なので、現状の制度においては、最大1,110万円まで非課税で子供や孫の住宅取得を援助することが可能です。

この制度は、直系尊属（親や祖父母）からの贈与が対象であるため、例えば夫名義で住宅を取得する際に、妻側の両親から住宅取得資金贈与を受ける場合は非課税の適用を受けることができません。
この場合、夫と妻との共有名義で住宅を取得することで、夫側・妻側の両親それぞれから非課税特例を利用して贈与を受けることが可能になるでしょう。

【参考】国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」 詳しくはこちら

住宅取得資金贈与の特例が適用できる条件

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるための条件について解説していきます。受贈者自身の条件だけでなく、取得する住宅の条件や住宅に住むという証明も必要です。

住宅の取得または居住の事実に関する条件

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるためには、取得した住居に居住したという事実を証明する必要があります。
この特例制度は、住宅取得の援助目的で行う贈与を対象としているためです。具体的には、以下が住宅の取得または居住の事実に関する条件です。

（1）受贈した年の翌年3月15日までに、受贈した資金の全額を用いて、住宅の取得をすること。
（2）同期日までに当住宅に居住すること。またはその後遅滞なく確実に入居予定であること。

もしこれらの条件に反して、翌年の年末までに受贈者が入居していなかった場合、非課税特例は適用されず、修正申告が必要になります。

受贈者自身に関する条件

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるためには、受贈者自身についても以下の要件を満たしていなければなりません。受贈者に十分な所得がある場合は、住宅取得資金贈与の非課税の優遇を受けることはできないので注意しましょう。

（1）受贈した年の1月1日時点で18歳以上であること。
※ただし、令和4年3月31日以前の贈与については20歳以上であること。
（2）受贈した年の合計所得金額が、2,000万円以下（住宅の床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下）であること。

取得する住宅に関する条件

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるためには、取得する住宅についても下記の条件を満たす必要があります。

・住宅の床面積（登記簿面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下。
・中古住宅の場合は下記3条件のいずれかに該当すること。
（1）昭和57年1月1日以後に建築された
（2）地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明された
（3）購入後に耐震改修工事を実施し、受贈した年の翌年3月15日までに建築士などが一定の耐震強度を証明された


なお、取得する住宅が省エネ住宅の場合、非課税枠は大きくなります。具体的には令和8年12月31日を期限とする非課税特例では、省エネ住宅の場合は最大1,000万円、それ以外の住宅の場合は最大500万円が非課税の上限です。

2024年以降は住宅取得資金贈与の特例はどうなる？

令和5年12月31日が期限となっていた住宅取得資金贈与の特例ですが、2023年12月中旬に発表された2024年度税制改正大綱によると、期限が3年間延長となりました。よって、令和8年12月31日が期限となります。

また、非課税限度額の上乗せ措置の対象となる省エネ住宅については、基準が厳しくなりますので注意が必要です。
従来は、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上という条件でしたが、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上となっています。
適用は段階的に行われますが、省エネ住宅の建築を検討される方は専門家へ相談することが望ましいでしょう。
尚、非課税となる金額に変更はありません。

【参考】総務省「令和６年度税制改正の大綱」詳しくはこちら

住宅取得資金贈与の特例の注意点

住宅取得資金贈与の非課税特例を利用するにあたっての注意点を紹介します。ここでは以下の2点について順番に解説します。

・贈与税がかからなくても申請の手続きが必要
・相続の遺産分割でトラブルになることがある

贈与税がかからなくても申請の手続きが必要

住宅取得資金贈与の非課税特例を利用するにあたっては、非課税限度額内の贈与であったとしても贈与税の申告が必要です。

税金がかからないのであれば申告しなくてよいと考えてしまいがちですが、期日内の申告が必要です。住宅取得資金贈与の非課税特例では、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告を行います。

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相続の遺産分割でトラブルになることがある

住宅取得資金贈与の非課税特例を利用した後に、贈与をした方の相続が発生し、受贈者が相続人となる場合には、遺産分割でトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

相続人である配偶者や子は、相続できる財産がない場合や極端に少ない場合、最低限の取り分である「遺留分」を主張することができます。遺留分の計算のもとになる財産には、住宅の購入資金など生計の資本となる贈与の額が含まれます。

状況によっては、生前に大きな金額の贈与を受けていたことにより、遺留分の請求を受け、ほかの相続人に金銭を支払わなければならないケースも考えられます。住宅取得資金の贈与税非課税特例を利用する際には、後々の相続も見据えたうえで検討することが重要です。

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まとめ

住宅取得資金贈与の非課税特例とは、住宅を取得するための資金を直系尊属（親や祖父母）から受け取った場合、条件によって贈与税が非課税になる制度です。

住宅取得資金贈与の非課税特例の制度には、取得する住宅や受贈者の所得などに条件があります。また、贈与税は発生しなくても申請が必要なので注意してください。

本記事で解説した制度の基本情報をふまえ、注意点に留意しながらこの制度を利用することで、住宅取得の経済的負担を大きく軽減できるでしょう。