家の建て替え費用の相場はいくら?坪数ごとの費用や資金繰りをご紹介

家を建て替えるとなるといくらかかるのでしょう。今回は、木造の一戸建てを建て替える場合の相場や内訳を解説します。リフォームを選択する場合のポイントや資金繰りの方法も参考にしてみてください。耐久性の面や間取りの自由度などを考慮して理想の住まいを手にしましょう。

家の建て替え費用の相場はいくら?坪数ごとの費用や資金繰りをご紹介

家の建て替えにかかる費用

家の建て替えにかかる費用

一戸建てを建て替える費用には、大きく分けて3つの費用に分けることができます。
既存の住宅を解体するのにかかる「建物解体工事費」調査・測量するための「地盤調査・測量費」新たに住宅を建てるための「建築工事費」があります。
順に項目と費用相場をみていきましょう。

建物解体工事費

解体工事費は、既存の住宅を解体し更地にする費用です。
工事費は建物の延床面積によって定められることが多く、木造の一戸建てだと1坪4万円から7万円ぐらいが相場になっています。延床面積が40坪の場合は、解体工事費は160万円から280万円ほどでしょう。
一戸建ての場合はほとんどが木造住宅ですが、軽量鉄骨造やRC造など構造が強固なものになると高額になる傾向があります。

地盤調査・測量費

現在の建築基準法では、新築住宅を建築する前に地盤調査を行なわなければならないことになっています。
スウェーデン式サウンディング試験(SS試験)と呼ばれる簡易な手法が用いられることが多く、調査費用は5万円から8万円程度です。

調査の結果、地盤に問題があることが判明した場合には、地盤改良が必要になります。もっとも簡易的な表層改良工事でも、坪1万円から2.5万円の工事費がかかります。
また、古くからある住宅の場合には、測量図が残っていないこともしばしばあります。その場合には、建築工事の設計のため地積測量をやり直すことになります。測量費は広さによって異なりますが、おおむね30万円前後をみておけばよいでしょう。

思いもよらぬ出費にならないように、不安であれば事前に予算を見積もっておくとよいでしょう。

建築工事費

建築工事費は建物のグレードや広さによってさまざまですが、これも坪単価で工事費の比較・検討することが多くなっています。
一般的な新築住宅の坪単価は70万円から100万円程度ですが、最近では設計のコストダウンや建材の大量仕入れによって建築費を下げているハウスメーカーもあります。中には坪30万円から50万円で建てられている例もあるほどです。

税金等その他諸費用

建て替えの場合も新築と同様、印紙税、登録免許税(登記費用)、不動産取得税などの税金やローン事務手数料、火災保険料などの諸費用がかかります。これらを合計して新築住宅価格の5%から10%程度を予算として計上しておかなければなりません。

仮住まいのための賃料

建て替えの時には、仮住まいが必要なこともあるでしょう。一般的に建て替えの工期は、4か月から6か月程度になります。その期間中の仮住まいの賃料のほか、引っ越し費用、入居費用(敷金・礼金等)も必要となります。

リフォームと建て替えはどちらにするべきか

リフォームと建て替えはどちらにするべきか

リフォームと建て替えのどちらにするかは悩みどころですが、建物の老朽化の度合いや工事内容、予算などを総合的に考えて決定することになります。

既存の住宅を建て替えずリフォームで済むのであれば、工期が短く費用も安く済みます。特に古い住宅の場合には、建築当時から建築基準法が改正され、今と同じ床面積の住宅が建てられない(いわゆる既存不適格物件)こともあります。このような場合にはリフォームのほうが適している場合も考えられるでしょう。

リフォームの場合は、間取り変更に制限があったり、リフォームローンが組みづらかったりすることもあります。事前に建築士などの専門家や金融機関と相談しながら検討するとよいでしょう。
一方で建物の老朽化が進んでいれば、住宅を建て替えた方がいい場合もあります。費用や工期はかかりますが、見た目も間取りも耐久性も理想の新築を手に入れることができるでしょう。
生活において重要な住宅は妥協したくないですが、大きな買い物なだけに費用はできるだけ抑えたいもの。次項で、建て替え費用を安く抑えるコツをご紹介します。

建て替え費用を安く抑えるコツ

建て替え費用を安く抑えるコツ

建て替えは解体業者、測量業者、ハウスメーカーなど多くの業者と関わることになり、別々に見積もりが上がってきます。一つ一つの見積内容を検証し、余計な工事が入っていないかしっかりと見極めることが、建て替え費用を安く抑えることにつながります。工事の優先順位を考えて、必要に応じて相見積もりを取り比較検討することが大切です。

優先順位をつける

建設会社の提案を言われるがまま受け入れていると、予算オーバーになりがちです。
優先度の低い工事や設備、後付けでも可能な工事についてはいったん見送り、優先度の高い工事に絞って依頼することで、予算を抑えることができます。

相見積もりを取る

相見積もりをお願いして比較することは気が引けるかもしれませんが、一般的に行われていることですので遠慮することはありません。現在では、Web上で複数の業者に一括見積りを請求できるサービスもありますので活用してもよいでしょう。
複数の業者の見積もりを比較検討することで、工事内容の過不足に気づいたり、費用相場の見当をつけたりすることができます。

建て替え費用をねん出する方法

建て替え費用をねん出する方法

建て替え費用を準備する方法には自己資金のほか、新築同様に住宅ローンを活用することが考えられます。また、住宅を取得するための資金については優遇税制もありますので、あわせて参考にしてみてください。

住宅ローン

既存の住宅のローンが完済されているのであれば、建て替えについては通常の住宅ローンを利用することができます。建築工事費のほか、解体費・測量費などの付随費用についてもローンで賄うことができますので、積極的に活用しましょう。

既存のローンが残っていても、建て替えローンを活用することによってローンを組むことができる場合があります。既存ローンの残債と新築費用を合わせた金額で建て替えローンを組み、既存ローンをいったん返済して抵当権を抹消します。
既存ローンの金利が高い場合には、建て替えローンで借り換えてしまった方が、返済負担が軽くなることがありますので、さまざまな方法を検討してみましょう。

住宅取得資金の贈与

父母、祖父母から住宅を取得するための資金について贈与を受けることもあるでしょう。一般的に資金贈与を受けるときは贈与税がかかりますが、一定の要件を充たすことで贈与税が非課税になります。住宅取得資金の贈与の非課税限度額は、耐震・省エネ・バリアフリー住宅などの場合には1,000万円、それ以外の住宅については500万円です。

もともとの期限は2021年12月31日まででしたが、2年間延長されることになりました。そのほか、床面積や住宅の居住条件などもあるので、国税庁のサイトや税理士から情報収集しましょう。

まとめ

家の建て替えは、「建物解体工事費」「地盤調査・測量費」「建築工事費」などがあり坪面積や建物の古さ、新築の条件によってことなります。リフォームをおこなうよりも間取りの自由度が高く、断熱性や耐震性など住宅の性能の面においても優れていることが多いでしょう。もっとも解体費用や仮住まいの費用などの追加出費があるために費用がかさみがちですので、資金計画はしっかり立てておきたいものです。

今回紹介した費用項目や費用相場を参考にして、理想の住まいを手に入れましょう。

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