土地の相続税評価額を80％減額できる「小規模宅地等の特例」とは？

「小規模宅地等の特例」とは？

小規模宅地等の特例は「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」の略称です。故人が自宅や事業用に使っていた土地を相続した場合に、相続財産を計算する際、一定面積までは本来の土地の評価額から50％または80％を差し引いて相続財産とすることができるという制度です。
制度の背景には、自宅や事業用の土地などは相続人にとっても不可欠な生活基盤であり、そうした土地に高額な課税をするのは望ましくないという考え方があります。そのため、生活の基盤にはならない別荘などの土地は対象外となり、適用される土地の面積も上限が設定されています。
相続した土地の評価額が大きい人は、この特例が適用できるかできないかによって相続税の負担が大きく変わってくるので上手く活用しましょう。

あわせて読みたい

相続税評価額とは？財産ごとの計算方法や相続税を抑える方法を解説

小規模宅地等の特例を満たす土地の条件

小規模宅地等の特例は、不動産の中でも土地だけに使える制度です。建物は対象外なので気を付けましょう。また、土地であればどんな土地でも使えるわけではなく、適用できる土地は限定されます。小規模宅地等の特例はあくまで「特例」であって、特別な要件に該当した人が、例外的に利用できる制度だからです。
以下は、その要件について解説していきます。

利用形態は4種類

小規模宅地等の特例が利用できる土地は、利用形態によって次の4種類に分類されています。

①特定居住用宅地等：故人が自宅として居住していた
②特定事業用宅地等：故人が事業を行っていて、事業用に使っていた
③特定同族会社事業用宅地等：同族会社の事業用に使っていた
④貸付事業用宅地等：故人がアパートや駐車場など賃貸事業に使っていた

実際の相続で使われるのはほとんどが①の特定居住用宅地等。②と③は故人が経営者、④は地主のケースで、該当者が限られるためです。ニュースなどに出てくる「小規模宅地等の特例」は、①を指すことが多いようです。そこで、この記事の中でも①を中心に説明します。

面積は土地330平方メートル（100坪）まで

特定居住用宅地等の特例が適用できるのは、故人が居住用に使っていた土地330平方メートル（100坪）までです。仮に、相続した土地が200坪だとしたら、100坪までの評価額は80％減額できますが、残りの100坪は特例が適用されず、通常の評価額となります。
なお、先の特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、貸付事業用宅地等などでは、適用できる面積の上限が異なります。

小規模宅地等のが適用される人の条件

特例がどんな土地にも使えるわけではないように、相続人であれば誰でも特例を適用できるとは限りません。そこで、特定居住用宅地等が適用される相続人と、その条件について解説します。

（ⅰ）故人の配偶者

故人の配偶者は無条件に小規模宅地等の特例が使えます。ただし、戸籍上の配偶者のみで、事実婚のパートナーや内縁の妻は該当しません。

あわせて読みたい

事実婚でも相続権はある？相続税や遺贈の放棄についても解説

（ⅱ）故人と同居していた親族

故人と同居していた親族が土地を相続した場合は、小規模宅地等の特例を利用することができます。ただし、申告期限（相続発生から10カ月後）まで引き続きその土地を所有し、そこに住み続けていなければなりません。

（ⅲ）別居の子でも特例が使える「家なき子要件」

前述したように、原則として小規模宅地等の特例が適用されるのは、配偶者以外では故人と同居していた親族だけです。しかし、故人に配偶者も同居の親族もいなかった場合は、例外的に別居していた子どもも小規模宅地等の特例が使えることがあります。
条件は、「相続開始前から3年以内に自分や配偶者、3親等以内の親族などの持ち家に住んでいないこと」です。マイホームを持たず賃貸住宅や社宅などに暮らす子どもが対象となるため、「家なき子要件」と呼ばれています。

土地によって限度額が異なる

特例が適用される面積の限度と、減額割合は、前述した利用形態による4つの分類で異なります。以下は、分類ごとの限度面積と減額割合を見てみましょう。

特定居住用宅地等の場合

前述したように、故人が居住用に使っていた土地は、330平方メートル（100坪）までが80％減額されます。

特定事業用宅地等の場合

故人が事業用に使っていた土地は、400平方メートルまでが80％減額されます。

特定同族会社事業用宅地等の場合

同族会社の事業用に使用されていた土地は、400平方メートルまでが80％減額されます。

貸付事業用宅地等の場合

故人がアパートやマンション経営、駐車場経営などをしていた土地は、200平方メートルまでが50％減額されます。なお、相続開始から遡って3年以内にこうした貸付事業を始めていた場合は対象外となるので注意が必要です。

小規模宅地等の特例に必要な書類

小規模宅地等の特例を適用する土地は、相続人間の合意により申告期限までに遺産分割されていることが前提になります。仮に遺産分割が申告期限に間に合わなかったとしても、期限から3年以内にでき、申請を行えば特例が使えます。
特例の適用を申請する際に必要な書類は、相続人が故人と同居していたか、別居していたかによっても変わってきます。
配偶者や同居していた親族が相続する場合は、通常の相続税申告に必要な以下の書類だけでOKです。

前述の「家なき子要件」の該当者は上記の書類に加えて、「相続開始前から3年以内に自分や配偶者、3親等以内の親族などの持ち家に住んでいないこと」を証明する次のような書類も必要です。

また、後述する故人が老人ホームに入っていたケースでは、故人が要介護や要支援の認定を受けている（もしくは申請中）、法律で定められた施設に入居していたことを示す次のような書類も必要になります。

小規模宅地等の特例、こんな場合はどうなるの？

特例が適用される土地や相続人についてひと通り説明してきましたが、中には、特例が使えるのかどうか、迷うこともあるでしょう。ここからは、判断に迷う代表的なケースを紹介します。

故人が老人ホームに入っていた場合

ひとり暮らしの親が要介護状態となり、老人ホームに入居してそのまま亡くなったとします。空き家となっていた実家を相続する際も、条件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。
対象となるのは、故人が要介護または要支援の認定を受けているか申請中で、法律で定めた施設（要介護認定は養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅など、要支援認定は障害者支援施設、共同生活援助を行う住居など）に入居していた場合です。
また、その際は親が施設に入居した後に実家が賃貸に出されたり、事業に使われたりしていないことが条件となります。

あわせて読みたい

空き家相続の基本！知らないと損する「3,000万円特別控除」とは？

マンションの場合

分譲マンションを相続した場合も、土地の部分には小規模宅地等の特例が使えます。分譲マンションの区分所有者には、マンションの土地の「敷地利用権」があります。敷地利用権のうち登記されているのが「敷地権」で、この敷地権の持ち分割合（マンション全体の土地の中でどれだけを所有しているかを示す）の相続税評価額に対して特例が適用されます。

2世帯住宅の場合

故人と2世帯住宅で暮らしていた親族が相続する場合、原則として小規模宅地等の特例の適用が可能ですが、登記の形態などによっては特例が使えなくなることもあるので、注意が必要です。
2世帯住宅は、1階が親、2階が子というように分かれていて建物の中を自由に行き来できる「非分離型」と、玄関や居室が完全に別となり建物内を自由に行き来できない「完全分離型」とに大別されます。いずれの場合でも、原則的には330平方メートルまでのすべての土地に対して特例が適用できます。
例外は、2世帯住宅で居住する部分のそれぞれに別の登記（区分所有登記）がされている場合です。区分登記された住宅だと、故人名義で登記された部分には故人のみが居住していたと見なされ、「同居の親族」という条件を満たさなくなるためです。
ただし、既に区分所有登記をしている方でも、親が存命中に名義を変更しておけば、相続の際は特例を使うことができます。

あわせて読みたい

家の名義変更は自分でできる？依頼した場合の費用や手続きの流れなどを解説

相続時精算課税制度で土地を贈与した場合

相続時精算課税制度とは、原則、60歳以上の父母や祖父母が20歳以上の子どもや孫に対し生前贈与を行う際に選択できる贈与税の制度で、この制度を選択すると最大2500万円までの贈与が非課税になります（ただし、贈与した人の相続が発生した時には贈与した分も相続財産に足し戻して相続税を計算します）。
この制度を使って子どもや孫に自宅不動産を生前贈与していた場合、その自宅の土地について特例は適用できません。相続時精算課税制度はあくまで贈与であり、この特例は相続や遺贈・死因贈与などによって取得した土地にのみ適用されるものだからです。

あわせて読みたい

相続時精算課税制度とは？手続き方法やメリット・デメリットを解説

あわせて読みたい

善意がかえって迷惑に。知っておくべき「遺贈」に関する相続税の話

まとめ

小規模宅地等の特例は、相続発生後に活用できる相続税の負担を減らすための“最強”の特例の一つです。少しでも条件を満たす可能性があるなら専門家の助言を仰ぎながら適用への道を探りたいところです。特例の適用を受けるには、遺言書がない場合、原則申告期限までに遺産分割協議を終えている必要があるので、ご注意ください。