親の家があるなら知っておくべき「小規模宅地等の特例」を解説

親の家が地価の高いエリアにあると、相続が発生したとき、金融資産はそれほどでなくても相続税の金額が膨らんでしまうことがあります。親の家の土地については、相続税評価額を大きく減らすことができる“切り札”があります。それが「小規模宅地等の特例」です。

親の家があるなら知っておくべき「小規模宅地等の特例」を解説

「小規模宅地等の特例」が使えるか使えないかでは大違い

「小規模宅地等の特例」が使えるか使えないかでは大違い

小規模宅地等の特例とは、例えば故人(=被相続人)が自宅用に使っていた土地330平方メートル(100坪)までを、配偶者や故人と同居していた親族などが相続した場合、相続財産を計算する際、本来の土地の評価額から80%を差し引くことができる特例制度です。
ほかにも、故人が使用していた事業用宅地の場合、400平方メートル(121坪)までが適用され、評価額の80%を差し引くことが可能です。また、貸付事業用宅地などにも適用されます。

前述のように親の家が地価の高いエリアにある人は、この特例が適用できるかできないかによって、相続税の負担が大きく変わってくる可能性大です。

特例を利用するためには一定の条件を満たす必要が!

特例を利用するためには一定の条件を満たす必要が!

小規模宅地等の特例が適用されるには、次のような条件があります。

・故人の配偶者の場合:相続税の申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。
・故人と同居していた親族が土地を相続した場合:相続税の申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。それに加えて、申告期限(相続発生から10ヶ月後)まで引き続きその土地を所有し、そこに住み続けていなければなりません。

該当の土地は、相続人間の合意により申告期限までに遺産分割されていることが前提になります。仮に遺産分割が申告期限に間に合わなかったときは、特例が適用されない場合の相続税を支払い、期限から3年以内に所定の手続きを行えば還付が受けられます。

別居の子でも特例が使える「家なき子要件」とは?

別居の子でも特例が使える「家なき子要件」とは?

前述のように、原則として小規模宅地等の特例が適用されるのは、配偶者以外では故人と同居していた親族です。しかし、故人に配偶者も同居の親族もいなかった場合は、別居していた子供も小規模宅地等の特例が使えることがあります。

その際の条件のひとつが「3年以上、自分または配偶者の持ち家等に住んでいないこと」。マイホームを持たず賃貸住宅や社宅などに暮らす子供が対象となるため、通称「家なき子要件」と呼ばれています。

特例を使うと、相続税がこんなにお得に!

特例を使うと、相続税がこんなにお得に!

具体的なケースに当てはめて、小規模宅地等の特例による「節税効果」を見てみましょう。

首都圏の実家で一人暮らしをしていた親が亡くなり、長男が残された実家と預貯金を相続することになったとします。相続税評価額は土地が5000万円、建物が500万円、ほかに預貯金が2000万円ありました。

これを通常の相続のケース(表のA)と、長男が先の「家なき子要件」を満たしていて小規模宅地等の特例が使えたケース(表のB)とで比較します。

①土地(330平方メートル)の評価額
A:(小規模宅地等の特例が適用されない)5000万円
B:(小規模宅地等の特例を適用)5000万円×0.2=1000万円

②相続財産の総額を計算(建物の評価額500万円、預貯金2000万円)
A:5000万円+500万円+2000万円=7500万円
B:1000万円+500万円+2000万円=3500万円

③②から基礎控除を引いて相続税の課税対象額を計算
A:7500万円-(3000万円+〈600万円×1人〉)=3900万円
B:3500万円-(3000万円+〈600万円×1人〉)=▲100万円(※相続税は非課税)

④相続税の早見表から相続税額を計算
A:3900万円×20%-200万円=580万円

Bのほうでは土地の評価額を80%差し引くことができますから、この時点で相続税評価額に4000万円もの差が付きます(表の①)。
建物や預貯金とあわせた相続財産全体の評価額から基礎控除を引くとBのほうはマイナスとなるため、相続税がかかりません(表の②)。一方、Aの課税対象額は3900万円となり、ここから相続税を計算すると580万円になります(表の④)。

このケースだと小規模宅地等の特例が使えるか使えないかで、長男の相続税負担が580万円も違ってくるのです。

事業用の宅地にも適用できる

事業用の宅地にも適用できる

小規模宅地等の特例は故人の自宅の土地だけでなく、故人が営んでいた店舗や工場などの敷地や、故人がアパートや駐車場などの賃貸事業を行っていた土地にも適用されます。こちらも申告期限までに該当の土地が分割され、相続人が事業や賃貸事業を承継・継続してその土地を所有し続けていることが条件となります。

適用される土地の面積や減額の度合いは宅地の種類によって異なるので、注意が必要です。

特例を使う際の注意点

特例を使う際の注意点

一人暮らしの親が認知症などで介護が必要になり、老人ホームに入居したため空き家となっていた実家を相続する際も、条件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。この場合は、実家が賃貸などに出されていないことが前提になります。

また、小規模宅地等の特例を活用する際に気を付けたいのが、ご夫婦どちらかの親との二世帯住宅に居住していて、その親が亡くなったというケースです。同じ二世帯住宅であっても、特例が適用される場合とされない場合があります。これには登記と住居の形態が関わってきます。

二世帯住宅の登記方法には、

二世帯住宅の見なし方名義
①単独登記1戸の住宅親子どちらか
②共有登記1戸の住宅親子で共有
③区分登記2戸の住宅親子それぞれ

の3通りがあります。注意したいのは、③の区分登記です。

住居の形態は、Ⓐ1階が親、2階が子というように分かれていて建物の中を自由に行き来できる「非分離型」(原則として区分登記はできませんが、増築などで例外的に可能となることがあります)とⒷ建物内を自由に行き来できない「完全分離型」に大別されます。

(ⅰ)特例が適用されるケース

・①単独登記や②共有登記でⒶの非分離型の住宅→無条件に特例が使えます。
・①単独登記や②共有登記でⒷ完全分離型の住宅→平成25年度税制改正により、特例が使えるようになりました。

(ⅱ)特例が適用されないケース

・③の区分登記でⒷ完全分離型の住宅→特例は使えません。

(ⅲ)特例の適用がグレーなケース

・③の区分登記でⒶ非分離型の住宅→原則として特例は使えませんが、一定の条件を満たすと適用できる可能性があります。

まとめ

相続発生後にできる相続税対策は限られます。一般家庭も使いやすい小規模宅地等の特例は、その中でも“最強”の対策の一つです。少しでも条件を満たす可能性があるなら、専門家の助言を仰ぎながら適用への道を探りたいところです。ただし、特例の適用を受けるには、原則として相続税の申告期限までに遺産分割協議を終え、期限内に申告することが必要になりますのでご注意ください。

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