不動産収入にかかる税金の計算方法とは？確定申告が必要な人や申告手順も解説

家賃収入には税金がかかる！

1年間で所得を得た人は、所得税が課せられます。所得とは、収入から必要経費を差し引いた金額のことです。所得税の課税対象となる所得は、以下の通りです。

・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・事業所得
・給与所得
・退職所得
・山林所得
・譲渡所得
・一時所得
・雑所得

【参考】国税庁「所得税のしくみ」詳しくはこちら

家賃収入から必要経費を差し引いた残りの金額は「不動産所得」となり、所得税の課税対象となります。
会社員や公務員など、給与収入を得ている人は、1年間で支給された金額から一定金額を差し引いた残りが「給与所得」となり、所得税の課税対象となります。

所得税は累進課税が採用されており、課税所得が多くなるにしたがって段階的に税率が高くなっていく仕組みです。

また、所得税を計算する時は、個人的な事情を加味するために「所得控除」という制度が設けられています。
「1年間で多くの医療費を支払った」「養っている家族がいる」などに該当する人は、所得控除によって一定金額を所得金額から差し引くことで、課せられる税金を抑えることが可能です。

家賃収入にかかる税金の種類

家賃収入にかかる税金の種類は、以下の通りです。

・所得税
・住民税
・消費税

住民税は地方税の1種です。納税先は、1月1日時点で住民票がある地域です。個人が納める住民税は、都道府県が課税する道府県民税と、市区町村が課税する市町村民税に分かれています。

オフィスや店舗などの事業用物件を貸して家賃収入を得ている場合、課税売上が1,000万円を超えると消費税がかかります。

一方で、居住用の賃貸物件の家賃収入には、消費税がかかりません。居住用と事業用の両方から家賃収入を得ている場合、消費税がかかるのは事業用のみの家賃収入が1,000万円を超えている時です。

家賃収入ではなく不動産所得が課税対象

不動産所得は、不動産収入から必要経費を差し引いて計算します。そのため、不動産投資で得た収入のすべてに所得税が課せられるわけではありません。

不動産収入とは家賃のほかにも、礼金、更新料、管理費・共益費、駐車場代、自販機収入などがあります。
また、必要経費は主に修繕費、管理委託費、ローンの利息、広告費、不動産取得税、固定資産税などです。

不動産収入がある場合の所得税を求めるにあたって、まずこれらの計算を行って正しい不動産所得を知る必要があります。


不動産所得があり、所得税がかかる人は、基本的に確定申告をして納税しなければなりません。ただし、会社員をはじめとした給与所得がある人は、不動産所得が年間で20万円を超えていなければ確定申告は不要とされています。

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不動産所得と所得税の計算方法

不動産所得は「総合課税」として計算されます。総合課税とは、その他の所得と合算した金額が課税されるという仕組みです。

サラリーマンとして勤めているうえで不動産所得があった場合、給与所得と合算するということになります。

厳密にいえば所得税は、すべての所得を合算し所得控除を引いた課税所得金額にかかります。課税所得金額と所得税の計算式は、以下の通りです。

・課税所得金額＝合計所得金額−所得控除額
・所得税額＝課税所得金額×税率−控除額

所得税を計算する時の税率と控除額は、以下の通り課税所得金額（1,000円未満の端数金額を切り捨てた後の金額です。）に応じて決まります。

【参考】国税庁「No.2260　所得税の税率」詳しくはこちら

それでは、具体例を挙げて所得の計算方法をみていきましょう。不動産収入が200万円で必要経費が100万円、給与所得が400万円、各種控除の合計額が300万円だった場合、計算は次のようになります。

■所得の計算方法

なお、2037年（令和19年）までは、所得税とあわせて「復興特別所得税」を納める必要があります。復興特別所得税は、所得税額の2.1%です。

不動産所得にかかる住民税の計算方法

住民税の税額は、前年の所得に応じて決まる「所得割」と、所得にかかわらず定額の「均等割」を合計して算出されます。基本的な計算方法は、以下の通りです。

・住民税額＝所得割＋均等割

所得割は、前年の所得に税率をかけて計算します。税率は10%です。内訳は道府県民税4％、市町村民税6％ですが、政令指定都市については、道府県民税2％、市民税8％となります。

均等割の金額は、基本的に5,000円（道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円）です。

実際は、上記を基準として各自治体が定めた方法によって税額が計算されるため、所得割の税率や均等割の金額が異なる場合があります。

所得税を計算する時の必要経費と所得控除

所得税を正確に計算する際は、必要経費や所得控除の種類を把握することが大切です。ここでは、必要経費や所得控除の例をみていきましょう。

必要経費として差し引かれるもの

家賃収入から差し引くことができる必要経費には、以下のようなものがあります。

・修繕費：建物の内装や外装の修繕費用・設備の交換費用
・管理組合に支払う管理費：マンションの共用部分を管理するために支払う費用
・管理委託費：不動産管理会社に物件の管理を委託した時に支払う費用
・ローンの利息：不動産投資ローンの返済時に支払う利息
・広告宣伝費：入居者を募集する時に不動産会社に支払った費用
・損害保険料：火災保険や地震保険などの保険料
・不動産取得税：不動産の所有者となる人が取得時に支払う税金
・固定資産税：毎年1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している人に課せられる税金
・都市計画税：所有する不動産が都市計画区域内にある場合に毎年かかる税金
・接待交際費：不動産会社や管理会社などの打ち合わせをした時の飲食代　など
・交通費：物件を下見する時に支払った公共交通機関の乗車賃　など
・通信費：不動産管理会社と連絡をするための携帯電話の利用料金　など
・減価償却費：経年劣化などで目減りした価値分を費用として計上するための勘定科目

減価償却費は、建物部分の法定耐用年数に応じて決まります。不動産投資では、投資用不動産の取得費用を取得した年に一括で経費に計上しない代わりに、建物部分の取得費用と法定耐用年数をもとに決まる減価償却費を、毎年経費に計上していきます。

なお、土地部分の取得費用は減価償却費の計算に含まれません。建物部分とは異なり、土地部分は経年劣化しないためです。

接待交際費や交通費、通信費などは、不動産投資に関係しているもののみ経費に計上できます。

利用できる控除制度

所得税を計算する際の所得控除には、以下のような種類があります。

※1：給与収入のみの場合は給与収入が103万円以下
※2：控除対象配偶者の年齢が、その年12月31日現在で70歳以上の場合は最大48万円

家賃収入を得て確定申告をする時は、自分自身が適用できる所得控除をすべて申告することが大切です。
ご自身が適用できる所得控除が分からない時は、税理士や最寄りの税務署などで確認をするとよいでしょう。

家賃収入の確定申告の流れ

続いて、確定申告が必要な人や申告の手順、必要書類を解説します。

確定申告が必要な人

確定申告が必要になるのは、自営業やフリーランスなどで1年間の所得金額が合計で48万円以上の人です。不動産投資をしている人は、専業のオーナーであれば不動産所得とほかの所得金額が合計で48万円以上になる時、確定申告をする必要があります。

給与所得がある人は、不動産所得をはじめとした給与以外の所得が年間で合計20万円を超えるのであれば確定申告をしなければなりません。
※給与を1か所から受けており、かつその給与の全部が源泉徴収の対象となる場合

そのため、家賃収入を得ていたとしても、不動産所得が年間で20万円以下であり、ほかに得ている所得もないのであれば確定申告は不要です。

ただし、何らかの理由で確定申告をする場合は、給与以外の所得が20万円以下であっても、所得金額や所得税の計算に含めなければなりません。給与所得者が確定申告をするケースとしては「給与収入が2,000万円を超えている」「住宅ローン控除を申請する」などが挙げられます。

確定申告の期間は、例年2月16日〜3月15日ごろですが、土日によって前後することがあります。

期限を超えて申告をした時や、意図的に申告をしなかった時は、ペナルティが課せられてしまいかねません。確定申告が必要な方は、期間を確認のうえスケジュールに余裕をもって申告をすることが大切です。

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確定申告の手順

確定申告のおおまかな手順は、以下の通りです。

1.必要書類を準備する
2.確定申告書と決算書を作成する
3.税務署に提出する

まずは、確定申告に必要な書類を集めましょう。税務署に提出する「確定申告書」や「決算書」に加え、申告書類の作成に必要な「不動産売買契約書」や「賃貸借契約書」なども準備します。

決算書とは、総収入金額や必要経費の内訳を記載した書類のことです。確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類の申告方法があります。白色申告であれば「収支内訳書」青色申告をする人は「青色申告決算書」を作成します。

青色申告を選択するためには、所得税の計算対象となる年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を、納税地を所轄する税務署に提出しなければなりません。何も提出しない時は、白色申告となります。

確定申告や決算書は最寄りの税務署で配布されているほか、国税庁のホームページでダウンロードすることも可能です。

必要書類が集まったあとは、確定申告書と決算書を作成し、添付書類とあわせて税務署に提出しましょう。提出方法は、以下の通りです。

・郵便または信書便で、住所地等の所轄税務署または業務センターに送付する
・住所地等の所轄税務署の受付に提出する
・e-Taxで申告する

【参考】国税庁「申告書の提出方法」詳しくはこちら

e-Taxは、インターネットを利用して申告書の電子データを送信できるシステムです。e-Taxであれば、自宅や事務所などから申告手続きができます。ただし、e-Taxを利用するためには、マイナンバーカードとそれを読み取れる機器（スマートフォンなど）が必要です。

確定申告に必要な書類

確定申告時に必要となる書類は、以下の通りです。

・確定申告書
・決算書（青色申告決算書・収支内訳書）
・本人確認書類
・所得控除の金額を証明する書類

本人確認書類は、以下A.Bのいずれかです。

A.マイナンバーカード（個人番号カード）
B.以下の番号確認書類と身元確認書類の両方
a.番号確認書類：通知カード・住民票の写し・住民票記載事項証明書
b.身元確認書類：運転免許証・身体障害者手帳・パスポート　など

所得控除の金額を証明する書類には「社会保険料控除証明書」や「生命保険料控除証明書」などがあります。所得控除を申告する時は、添付が必要な書類を、国税庁のホームページや最寄りの税務署で確認しておきましょう。

郵送で申告書類を提出する場合、本人確認書類や所得控除を証明する書類の写しを添付します。申告書類を税務署に持参する場合は、受付窓口に提示します。
また、申告書や決算書を作成する際は、以下のような書類が必要となるため、事前に準備しておきましょう。

・不動産売買契約書・賃貸借契約書・家賃の送金明細書など
・不動産取得税や固定資産税などの納付書
・ローンの返済表
・管理費や修繕積立金などの領収書
・給与所得の源泉徴収票

申告書の作成にはさまざまな書類が必要です。確定申告をする場合は、必要書類を確認し、スケジュールに余裕を持って収集を開始しましょう。

家賃収入にかかる税金を納税するうえでの注意点

家賃収入にかかる税金を納める際に注意すべき点は、以下の通りです。

・経費にならない支出もある
・不動産所得が赤字の場合は損益通算する
・青色申告で税制優遇を受ける

1つずつ解説していきます。

経費にならない支出もある

経費として認められるのは、不動産投資で収入を得るために必要と考えられる支出です。そのため、不動産投資とは関係がない支出については、経費に計上できません。経費に計上できない支出の例は、以下の通りです。

・不動産投資に関係のない接待交際費や交通費、通信費など
・所得税・住民税・個人事業税
・ローンの元本部分

不動産投資とは関係がないプライベートな支出や個人に課せられる税金は経費に計上できません。また、不動産投資ローンを組んでいる場合、経費に計上できるのは利息部分のみであり、元本部分は対象外となります。

経費として認められないものを経費に計上して、納税額を減らすと脱税行為となってしまいます。そのため、確定申告をする際は、経費として認められる支出のみを正しく計上することが大切です。

経費に計上できるかどうかの判断が付かない時は、最寄りの税務署や懇意にしている税理士などに相談するとよいでしょう。

不動産所得が赤字の場合は損益通算する

不動産所得が赤字である時は、給与所得以外の所得が合計20万円以下であっても、確定申告をした方がよい場合があります。確定申告で「損益通算」を申告することで、不動産所得の赤字分をほかの所得から差し引いて、税負担を軽減できることがあるためです。

例えば、本業の給与所得が600万円、不動産投資の赤字分が40万円であるとしましょう。損益通算をすることで、所得は「600万円−40万円＝560万円」となります。
損益通算をした結果、年間の所得が少なくなると所得税や住民税の負担を軽減する効果が期待できます。

損益通算を受けるためには、必ず確定申告をしなければなりません。不動産投資で発生した赤字分をほかの所得と相殺する時は、忘れずに確定申告をしましょう。

青色申告で税制優遇を受ける

青色申告とは、不動産所得や事業所得、山林所得がある人が選択できる申告方法のことです。青色申告を選択すると、最大65万円の青色申告特別控除を受けられるため、大きな節税効果が期待できます。

青色申告特別控除の金額は、10万円、55万円、65万円のいずれかです。55万円または65万円の控除を受けるためには、複式簿記で帳簿を付けたうえで、確認申告時に貸借対照表と損益計算書を提出する必要があります。

また、不動産投資が事業的規模に達していなければなりません。事業的規模に明確な判断基準はありませんが、一般的には以下のいずれかが目安といわれています。

・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上
・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上

【参考】国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」詳しくはこちら

65万円の特別控除は、確定申告書の提出期限までにe-Taxを用いて申告することが条件となります。55万円控除または65万円控除の要件に当てはまらない場合、控除額は10万円となります。

青色申告は白色申告よりも帳簿の付け方が複雑ではあるものの、会計ソフトを利用することで簿記の知識がなくても複式簿記による帳簿付けが可能です。ある程度の家賃収入を得ているのであれば、費用を支払って税理士に帳簿付けや確定申告を依頼するのも方法です。

税負担を軽減してより多くの金額を手元に残したいのであれば、青色申告を選んではいかがでしょうか。

支払わないとどうなる？

会社から支払われる給与所得にかかる税金は、給与から天引きされることで納税しています。給与以外で収入を得た場合は、その金額と必要経費を正確に提出し、その所得にかかる税金を支払う義務があります。それではもし、確定申告や納税を怠ってしまった場合はどうなるのでしょうか。

15％以上の加算税を支払うことになる

まず、3月半ばの期限を過ぎても確定申告を行わなかった場合、無申告加算税といういわゆる罰金を支払うことになる可能性があります。これは納税額が50万円以下の場合は納税額の15%、50万円以上の場合は納税額の20%分のペナルティが課せられるというものです。

ただ、税務署の調査が入る前に自ら申告に行った場合は5%となります。期限後に申告に行った場合は、この納税の締め切りを過ぎると日ごとに延滞税が課せられます。期限後申告を行ったのなら、すみやかに納税しましょう。

また、虚偽の申告を行うことは犯罪行為です。無申告加算税や延滞税に加え、納税額の30%～40%にも及ぶ重加算税という重いペナルティも課せられます。
ペナルティが払えない場合は、差し押さえの処分を受けたり、あまりに悪質な場合は刑事罰に該当したりすることもあります。

理由があり支払えない場合の対策

どうしても確定申告の期日までに税金を支払えない場合は「延納制度」を利用する方法があります。延納とはいわゆる分割払いで、期日までに半分の金額を払って届け出を出すことで、残りの半分は後日支払うという形にできる制度です。

また、支払いを待ってもらう「猶予制度」もあります。猶予期間は基本的に1年間で、病気や怪我、災害、損失などで支払いが不可能であると認められる場合に利用できる制度です。

いずれの制度を活用するにも、まずは税務署に「今は支払えないが支払う意志はある」としっかり伝えることが大事です。もし制度を利用する場合は、必ず税務署に前もって相談しておきましょう。

まとめ

家賃収入から必要経費を差し引いた部分は、不動産所得として所得税や住民税の課税対象となります。不動産所得を正確に計算するためには、収入と経費を正しく把握する必要があります。納税が必要な場合は、必要書類をそろえて申告書を作成し、期日までに確定申告を済ませることが大切です。