個人で不動産は売買できる?!押さえておきたいリスクや注意点など

土地やビル、一軒家などの不動産は不動産会社を通して売買するのが一般的ですが、中には個人で売買したいと考える方もいるのではないでしょうか。不動産を個人売買する際にはさまざまなリスクを伴います。この記事では、個人間での不動産売買の流れやメリット・デメリット、注意点について詳しく解説します。

個人で不動産は売買できる?!押さえておきたいリスクや注意点など

そもそも不動産の個人間売買はできるの?

そもそも不動産の個人間売買はできるの?

土地や建物などの不動産を、不動産会社へ依頼せずに個人間で売買することも可能です。不動産会社の役割は、依頼を受けた物件を市場でアピールして買い手を探し、正しく契約手続きを行い、安全に決済・引渡しを完了できるようサポートすることなので、この点をクリアできれば個人間で取引してもまったく問題はありません。

個人売買はトラブルのリスクなどが大きい

取引自体は個人間でも可能ですが、実際のところ個人売買は非常にリスクが高い行為といえます。不動産の売買にあたっては法律上の規定や制約などが細かく設けられています。

そのため、知識のない方にとっては手続きの難易度が高く、誤った売買をしてトラブルに発展する可能性もあります。全体的にハイリスクな取引になるため、あらかじめメリットとデメリットを確認しておくことが大切です。

不動産の個人売買のメリット

不動産の個人売買のメリット

不動産の個人売買における主なメリットとしては次のようなものがあります。

仲介手数料や消費税などの費用がかからない

個人売買では不動産会社を介さずに取引するため、不動産会社への仲介手数料を支払う必要がありません。仲介手数料は物件価格(税抜)の最大「3%+6万円(税抜)」までと決まっています。

不動産は売買価格が数百万~数千万円と高額であるため、3%といっても数十万〜数百万円とそれなりの金額がかかります。これを節約できるのは大きなメリットです。また、仲介手数料に課税される消費税についても節約できます。

取引条件を自由に設定できる

個人売買では取引条件や契約形態を柔軟に設定できるのもメリットです。法律的には契約書を作成しなくとも取引は成立しますし、親しい相手に安値で物件を売却する場合など、より手続きを簡素化できます。物件の代金を現金で支払うのではなく物々交換にすることも可能です。

また、不動産会社の営業時間を気にすることなく買い手の都合に合わせて遅い時間に連絡したり、取引に特別な条件をつけたりなど、不動産会社ではなかなか対応しきれないことでも個人売買であれば柔軟に行えます。

不動産の個人売買のデメリット

不動産の個人売買のデメリット

一方、個人売買におけるデメリットは次の通りです。

手続きが複雑

不動産の売買は法律が関わってくることもあり、書類の用意や記入、提出など想像以上に手続きが複雑です。法律や不動産に関する知識がない人の場合、契約書や登記申請書などの記載方法がわからなければその都度調べる必要があるほか、契約・引渡手続き、登記申請、役所調査や届出を不備なく行うのは至難の業です。不動産会社に依頼した方が楽だったと後で後悔するかもしれません。

トラブルの対処を自分で行う必要がある

個人売買では何らかのトラブルがあったときも売り手と買い手だけで解決しなければなりません。支払いが滞ったり物件に何らかの瑕疵(かし)が見つかったりしても、間に入ってくれる会社がないため対処に困りがちです。

また、仮に売り手側が不動産取引に詳しくても、買い手にも同等の知識があるとは限りません。共通の認識だと思っていた事柄を相手が知らずにいたり、必要な手続きを理解してもらえなかったりしてトラブルに発展することもあります。

取引相手がすぐに見つかるとは限らない

個人売買は不動産会社に仲介を依頼する取引と異なり、売却までに長く時間がかかる傾向にあります。通常、不動産を売却する際は不動産売買サイトなどに情報を掲載して買い手を募集しますが、仲介取引では単に買い手が現れるのを待つだけでなく、不動産会社が積極的に働きかけて売り手と買い手を結びつけてくれます。
一方の個人売買では、販売活動によって物件をアピールすることが難しいため、買い手がつくのを待つしかなく、売れるまでに時間がかかります。

住宅ローンなどの融資を受けにくい

また、金融機関の融資を活用しにくいということも個人売買を行う上では大きなハードルです。特に、住宅ローンを組む場合には、宅建士の記名押印がなされた重要事項説明書・売買契約書等の契約書類の添付が必須となることから、個人売買の場合には、ほぼ住宅ローンを利用できないことになります。売買金額が僅少のケースや、もともと親戚や友人などと売買の話が持ち上がっており買い手が決まっているのであれば個人売買も考えられますが、そうでない場合はあまり現実的ではありません。

物件次第では仲介手数料を支払ってでも不動産会社に依頼した方が、短期間かつ売り手の希望に近い価格で売却しやすいでしょう。

不動産の個人売買の流れ

次に不動産を個人売買する際の流れを見てみましょう。一般的な手順としては次の通りです。

1. 公示地価や実際に周辺で売買されている類似物件の相場などを参考に売却価格を決定
2. 不動産売買サイトを通じて買い手を募集する
3. 買い手候補の内覧や問い合わせなどに応じ、買い手を決定する
4. 売買契約を締結する
5. 入金を確認する
6. 物件を引き渡す
7. 登記簿の名義を変更する
8. 売却益(譲渡所得)の確定申告を行う

出典 

不動産会社に依頼したときも基本は上記の手順で取引が進められますが、買い手の募集や必要書類の作成、契約締結、名義変更などほとんどの手続きを不動産会社側で行ってくれるため、売り手は内覧や契約の際に立ち会う程度で済みます。個人売買では上記の過程で一切のサポートがないため、すべてを自分で行わなければなりません。

忘れがちなのが確定申告です。個人売買でも仲介を依頼した場合でも、不動産を売却した場合はその翌年に必ず確定申告を行います。確定申告の期間は、例年2月16日~3月15日頃です。売却益を得たにもかかわらず確定申告をしないでいると税務署から追徴課税を科せられるため、期限内に忘れずに行ってください。

不動産の個人売買に必要な書類など

不動産の個人売買に必要な書類など

売買の際に最低限揃えるべき書類には、次のようなものがあります。

・登記事項証明書(登記簿謄本)
・登記済証(権利書)もしくは登記識別情報通知書
・固定資産税評価額証明書や・固定資産税課税決定通知書
・建築設計図書や工事記録書など
・不動産売買契約書
・本人確認書類
・住民票・実印
・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
・印紙代

出典 

親族や知人相手の取引では、契約に関するさまざまな取り決めを口約束で済ませてしまう人もいます。しかし口約束では、引渡し後に物件の欠陥が見つかるなど何かしらのトラブルが発生した際、「言った」「言わない」の水掛け論に発展するおそれがあります。個人売買であっても不動産売買契約書を作成しておくことが望ましいといえます。

まとめ

不動産会社を介さない個人間での不動産取引は、仲介手数料や消費税がかからず手元に残る金額が大きくなるほか、仲介会社の意向にとらわれない自由度の高い取引ができます。
その一方でハイリスクな取引でもあり、売り手や買い手に法律の知識がない状態での取引は思わぬトラブルを引き起こす可能性が高く、かえって手間がかかる場合があります。もし余計なトラブルに巻き込まれたくないのであれば、不動産会社に仲介を依頼する方が確実です。
個人間で取引する際はあらかじめ取引のリスクや注意点を把握し、買い手とも認識を擦り合わせながら取引を進めることを心がけてください。

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