家を売るなら知っておくべき「専任媒介」「一般媒介」の違いやメリットなど

媒介契約とは？

媒介契約とは、売主が不動産会社に対して売買契約の仲介業務を委任する契約をいいます。

売主が売却対象の不動産の買い手を自ら探索することは、大変な労力と時間を要するとともに、不動産に関する専門的な知識が必要になってきます。そこで売主は、不動産会社に広告宣伝などの販売活動を依頼して、買い手候補者の母数を増やすのです。仲介業務を引き受けた不動産会社は、対象不動産の買い手の探索のほか、現地案内、契約交渉・契約条件の調整、契約書作成、物件の引渡しなど、不動産売買に関わる一連の手続きをサポートします。

媒介契約の内容を定める媒介契約書

媒介契約書には、仲介を依頼された不動産会社が、買主を探索して売買契約を締結するまでの約束事が記載されています。具体的には「売買対象となる物件」「物件の売り出し価格」「契約期間」「仲介手数料」といった媒介契約の内容を明らかにします。

媒介契約書は、一般的には国土交通省が定めた標準的な媒介契約約款の条項が盛り込まれた雛形を基に作成され、売主・媒介業者双方が記名押印します。2通作成される場合には双方が原本を保管し、1通のみの場合には売主が原本を、媒介業者が写し（コピー）を保管するのが通常です。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３つの種類があり、それぞれ契約内容に特徴があります。

一般・専任・専属専任媒介の違い

「一般媒介」は媒介契約の期間中においても他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができます。
一方、「専任媒介」「専属専任媒介」では、契約期間中は媒介を依頼する会社を１社に絞らなければなりません。さらに一般媒介と専任媒介は、売主が自ら探した買主と直接売買契約できる「自己発見取引」ができますが、専属専任媒介は自己発見取引ができないという特徴があります。

一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介とは、売主が複数の不動産業者に対して売買の媒介を依頼することができる媒介契約のことです。

買い手の幅が広がり契約を有利に進められるのがメリット

もともと客引き効果のある「立地が良い物件」「築年数が浅い物件」「人気のあるマンション」など買主を見つけやすい物件を売却するときに適しています。

売主は複数の不動産会社に重複して仲介を依頼でき、さらに自己発見取引もできるために、買い手の幅が広がり、契約交渉を有利に進めることができる点がメリットです。

宅建業法上契約期間は特に定まっていないので、成約するまで契約を継続することも可能です。しかし、売主側・媒介業者側双方にとって契約期間を区切った方が良いケースが多く、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、専任媒介契約と同じく契約期間を3ヶ月と定めています。

売買活動の状況がわかりにくいデメリットも

一般媒介契約のデメリットは、後に述べるように、専任媒介にあるレインズ（※）への登録義務と売主への報告義務が発生しないため、売却活動の状況がわかりにくい点です。また、一般媒介契約を締結した不動産会社はライバルが複数いると考えるのが通常であることから、熱心さの面で専任媒介に劣ることは否めません。

※『「レインズ」とはReal Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークのことです。不動産会社のみ閲覧でき、全国で4つ（東日本・中部・近畿・西日本）のブロックに分かれた不動産流通機構が、それぞれの地域の情報ネットワークを運営しています。』

一般媒介には「明示型・非明示型」がある

一般媒介はさらに「明示型」と「非明示型」に分かれます。「明示型」は、ほかに重ねて一般媒介契約を締結した不動産会社があるか否か、そしてどこに依頼したのかを、売主が媒介業者に通知する義務があるものです。「非明示型」の場合にはいずれの情報についても通知する義務はありません。

「明示型」にするか「非明示型」にするかは媒介業者との交渉で決まります。他の業者に重ねて媒介を依頼していることを知ると担当者の士気が上がることもありますが、逆に信頼関係を損なう要因にもなります。そのため、どちらの契約形態にするかはまずは媒介業者の意向を汲んでみることも大切です。

専任媒介のメリット・デメリット

専任媒介とは、数ある不動産会社の中から1社だけに絞って売却活動を依頼する媒介契約のことです。
専任媒介の場合、売主自らの人脈を活用して買主を探索した場合に、直接売買契約を締結することができる「自己発見取引」が認められているほか、対象物件の情報を先述のレインズに登録しなければならないことになっています。不動産会社が閲覧できる情報ネットワークに対象物件の情報を掲載することを義務化することで、広く買主候補者の情報を収集させることを目的としています。

窓口が1社になるため負担軽減や売買活動の状況がわかる

専任媒介の場合、広告掲載や内覧日時の設定、売買条件の交渉などの窓口が1社に絞られるので、売主の負担は軽減されます。また、宅建業法上、契約期間は3ヶ月以内と定められており、媒介業者は売主に対し活動状況の報告を2週間に1回以上行う義務があるため、媒介業者がより対象物件の売却活動に注力することが期待できるのもメリットです。

さらに一般媒介に比べ、少なくとも売主からは仲介手数料を受け取ることができる可能性が高いために媒介業者のなかでの売却活動の優先度が上がります。

売却時期の遅れが出ることも

デメリットは、媒介契約を締結した不動産会社が自ら買主を探したほうが得をするため、売り止めや囲い込みの可能性があることです。すべての不動産会社に当てはまるわけではありませんが、依頼者が不正を見破ることは難しいのが現状です。

売り止めや囲い込みによって情報が伝達されないと、買主候補者の母数が減ってしまうので、商談の回数が減り、売却時期が遅くなってしまうことは否めません。そのため、優良な不動産会社を見極めることが重要と言えるでしょう。

専属専任媒介のメリット・デメリット

専属専任媒介は、専任媒介の延長線上にあり、専任に比べ契約の制限がより厳しく設定されています。具体的には、専任媒介と一般媒介で容認されていた自己発見取引が、専属専任媒介では認められていません。

そのため、媒介契約後に売主が自ら買い手を発見したとしても、媒介業者は成約・決済引渡しに向けた業務を継続し、売主は媒介手数料を支払う必要があります。そのため媒介業者の義務は加重されており、レインズへの登録は5日以内、売主に対する報告義務は1週間（7日）に1回以上と定められています。

不動産会社が注力するので、スピーディな売買ができる

売主は媒介契約を締結した不動産会社に取引のすべてを任せることになりますが、積極的な営業活動が期待できます。しっかりとした広告戦略による売却活動をおこなうことも多いために、スピーディーな買主の探索が期待できます。

不動産会社の力量で売却スピードや手続きのスムーズさが異なる

デメリットは、1社に売却活動のすべてを任せることになるために、不動産会社の力量によって売却のスピードや手続きのスムーズさが異なる点です。いったん媒介契約を締結すると、3ヶ月間ほかの不動産会社と媒介契約を締結できないことから、慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。これについては、専任媒介契約でも同様です。

売主自らが買主を見つけた場合でも仲介手数料の支払いが必要

また専任媒介契約とは異なり、専属専任媒介契約では、売主自らが買主を見つけた場合に、契約を結んだ不動産会社を介して売却しなければならないという制限があります。
そのため、売主自らが買主を見つけた場合でも、仲介手数料の支払いが必要になるため注意しましょう。

一般媒介と専任媒介を選ぶ際のポイント

先ほども解説しましたが、人気エリアの不動産など、買い手が飛びつくような条件がそろっているなら一般媒介がおすすめです。複数の買い手候補が見つかる可能性が高いために、最も契約条件の良い買い手を見つけてくれた不動産会社を選ぶことができます。

買い手が見つかりにくい物件は専任媒介も検討

立地や築年数の問題で、買い手が見つかりにくい物件の場合は、専属専任媒介がおすすめです。不動産会社にとっては自己発見取引のリスクがなくなるので、厳しい条件でも熱心に売却活動に取り組んでもらえるでしょう。そのため、買い手が早期に見つかる可能性が高まります。

売却が難しい不動産であっても、自らの人脈で買い手が見つかる可能性があるならば専任媒介をおすすめします。もっとも、不動産の取引は専門的な事項がほとんどであり、また契約金額が高額になりがちです。そのため自ら買主を見つけたときであっても、契約手続きを媒介業者に依頼した方が安心して取引することができるでしょう。

まとめ

3つの媒介契約のうちどれを選ぶかは、売却するタイミングや不動産の条件により異なります。どの契約にもメリット・デメリットがあり、3つのうちどれかが一般的に多く選ばれているわけでもありません。

不動産の売却の際は家族や不動産取引に慣れた知人、不動産会社としっかり話し合って、納得できる媒介契約を選ぶようにしてみてください。