不動産の相続手続きを自分でする方法とは？手順や必要書類、注意点を解説

不動産の相続手続きは自分でできる？

亡くなった人（被相続人）が所有していた建物やマンションなどの不動産を相続した時は「相続登記」をし、その不動産の名義を相続人に変更します。

不動産の所有者が亡くなっても、法務局が管理する登記記録（登記簿）の情報が自動で変更されるわけではありません。そのため、相続した不動産の名義を相続人に変更するためには、法務局で相続登記の手続きをする必要があります。

相続登記はこれまで任意でしたが、2024年（令和6年）4月1日からは義務化される予定です。義務化されたあとは、相続または遺贈（遺言で特定の人に遺産を譲ること）で不動産を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記をしなければなりません。

正当な理由なく、期限内に相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料に処される可能性があります。
また、相続登記をせずに不動産の登記名義が故人のままであると「この不動産は自分のものだ」と第三者に権利関係を主張しても、法的にはそれを証明できません。
そのため、不動産を相続した時は必ず、所有権移転となる相続登記をしましょう。

不動産を相続する時の流れ

不動産を相続する時の大まかな流れは、以下のとおりです。

1.遺言書の有無を確認する
2.相続人を確定させる
3.預貯金や株式、不動産などの相続財産がどれくらいあるのか調査する
4.遺産分割協議で遺産の分け方を話し合い、不動産を引き継ぐ人を決める
5.相続人が相続登記を法務局に申請する
6.必要に応じて相続税を申告・納付する

上記手順の1〜3については同時に行うのが理想ですが、難しい場合は遺言書の捜索を最優先にするとよいでしょう。遺言書がある場合、基本的にはその記載内容にしたがって、遺産が引き継がれるためです。

相続人調査をして確定させる時は、被相続人が生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本を取り寄せます。
相続財産を特定する際、被相続人が所有していた不動産の情報については、以下の方法で確認するとよいでしょう。

・市区町村から送付される「固定資産税の課税明細書」を確認する
・権利証（登記識別情報・登記完了証）を探す
・市区町村役場で「名寄帳」の写しを取得する

固定資産税の課税証明書や権利書が見つからない時は、亡くなった人が不動産を所有していたと思われる市区町村で名寄帳を取り寄せてみるとよいでしょう。
名寄帳の写しを取得すると、その市区町村で被相続人が保有していた不動産の情報をまとめて確認できます。

亡くなった人が遺言書を残しておらず、遺産の引き継ぎ方を相続人同士で話し合って決める時は「遺産分割協議」をします。協議の結果、遺産の引き継ぎ方が決まったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名して実印を押します。

不動産を遺産相続することになった人は、法務局で相続登記をして名義人を変更します。また、相続税が発生する場合は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に、申告・納税手続きが必要です。

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不動産の相続手続きを自分で行うのは難しい

不動産の相続登記は、相続人自身でもできますが、実際には簡単ではありません。

相続登記の必要書類や申請書の書き方などには、細かいルールが定められています。
法律や不動産の専門知識のない人が相続登記の申請をすると、不備が発生する可能性が高いです。亡くなった人が複数の不動産を所有していた場合、相続登記の手続きが漏れてしまうこともあります。

また、相続登記の申請先である法務局や、戸籍などを取得する市区町村役場が開いているのは、基本的に平日の日中です。そのため、相続人はある程度の時間的な余裕が必要です。

相続人自身で相続登記をするのが難しい時は、無理をせず、司法書士に依頼をした方がよいでしょう。費用はかかりますが、相続登記にともなう相続人の負担が軽減されます。

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不動産の相続登記を自分で行うメリット

不動産の相続登記を自分自身で手続きする主なメリットは、司法書士報酬を支払わずに済むことです。

相続登記をする際は、登記の際にかかる税金である「登録免許税」や、戸籍謄本などの必要書類を取得する手数料などが発生します。これらの費用は、司法書士に依頼をしなくても支払わなければなりません。

司法書士に依頼すると、5万〜15万円程度の費用がさらにかかります。自分自身で相続登記をすると、司法書士に支払う報酬がかからない分、金銭的な負担を抑えることが可能です。
そのため、以下に該当する人は、自分自身で相続登記をするのも1つの方法です。

・相続人が配偶者と子供のみであるなど相続関係が複雑ではない
・手続きをするための時間を設けられる
・申請手続きに根気強く対応できる

相続登記の際は、相続人の戸籍謄本や住民票の写しなどを集める必要があります。相続関係が複雑でなければ、必要書類は比較的集まりやすいでしょう。

また、法務局や市区町村役場に行く時間を確保できる人や、申請書類の作成や不備の解消などに根気強く対応できる人も、自分自身で相続登記できる可能性があります。

不動産の相続登記手続きを自分で行う時の流れ

不動産の相続登記をする時の流れは、以下のとおりです。

1.不動産の相続登記に必要な書類を集める
2.登記申請書を作成する
3.法務局へ申請する
4.登記識別情報通知（権利証）を受け取る

相続登記の手順を1つずつみていきましょう。

相続登記に必要な書類を集める

まずは、相続登記の手続きや申請書の作成の際に必要となる書類を集めます。相続登記をする際の必要書類は、以下のとおりです。

・被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本（または除籍謄本・改製原戸籍）
・被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
※「被相続人の最後の氏名や住所が登記記録上と異なる場合」や「被相続人の本籍と登記記録上で住所が異なる場合」に必要
・相続人全員の戸籍謄本（または戸籍抄本）
・不動産を相続する人全員の住民票の写し（または戸籍の附票）
・不動産の登記事項証明書・登記簿謄本
・固定資産税課税証明書
・遺言書
※被相続人が遺言を残していた場合
・遺産分割協議書
※相続人同士で遺産分割協議をした場合
・相続人全員の印鑑証明書
※相続人同士で遺産分割協議をした場合

戸籍謄本は、本籍地がある市区町村役場、住民票（除票を含む）は住所地がある市区町村役場でそれぞれ取得が可能です。
相続登記を申請する際、被相続人や相続人の戸籍謄本の原本を申請書に添付しますが、事前に法務局で取得した「法定相続情報一覧図」の写しがあれば提出は不要となります。

法定相続情報一覧図は、被相続人と相続人の関係性が記された家系図のような書類です。法務局が認証するため、公的な証明力があります。

また、事前に作成した「相続関係説明図」を相続登記の申請時に添付すると、手続き終了後に戸籍謄本の原本を返却してもらえます。相続関係説明図は、法定相続情報一覧図と同様に被相続人と相続人について記載された書類ですが、公的な証明力はありません。

必要書類がそろうまでに時間がかかるケースも多いため、相続が発生したら速やかに収集を開始しましょう。

申請書を作成する

必要書類が集まったら、登記申請書を作成します。登記申請書や記載例は、法務局のホームページでダウンロードが可能です。

不動産を取得した事由によって、登記申請書の様式は異なります。相続登記をする際は、自分自身が不動産を取得した事由に合った登記申請書を作成しましょう。

登記申請書には、相続する不動産の番号や所在、面積などを記入します。登記事項証明書や登記簿謄本などを参照し、不動産の情報を正確に記載しなければなりません。
また、不動産の課税価格や登録免許税の額も申請書に記載します。
登録免許税とは、相続登記をはじめとした登記手続きをする際に支払う税金のことです。

登録免許税の税額は「（課税標準）×（税率）」で計算します。課税標準は、固定資産税納税通知書で確認が可能です。税率は、相続登記の場合、原則として1,000分の4です。
郵便局やコンビニなどで、税額分の収入印紙を購入し、それを登記申請書に貼り付けて納めます。

法務局へ申請をする

登記申請書を作成したあとは、添付書類とあわせて法務局に提出します。提出方法は、主に以下の3種類です。

・窓口申請：法務局の窓口に出向いて申請書類を提出する方式
・郵送申請：相続登記の申請書類を郵送で法務局に送る方法
・オンライン申請：インターネットを利用して申請書のデータを提出する方法

窓口申請の場合、簡単な不備であればその場で訂正できることがあります。自分自身で相続登記をする時は、法務局の窓口に出向いて手続きをした方が安心でしょう。

オンライン申請をするためには、法務省の「登記・供託オンラインシステム」で作成した登記申請書と、添付書類のデータを送信します。
添付書類のデータは、作成者の電子署名が付いていなければなりません。相続登記の場合、戸籍謄本などデータの取得が難しい書類は、オンライン申請をしたあと、法務局に郵送または持参で提出することも可能です。

登記識別情報通知（権利証）を受け取る

提出した書類に不備がなければ、申請から1〜2週間ほどで登記の手続きが完了し、相続人に登記完了証と登記識別情報通知が交付されます。
登記完了書と登記識別情報通知は、法務局の窓口または郵送で受領できます。窓口で受領する場合は、登記申請書に押印したものと同じ印鑑が必要です。

郵送による治療を希望するのであれば、登記申請書を提出する際に宛名を記載した返信用封書と郵便切手を添えます。

登記識別情報通知には、登記識別情報や不動産番号、受付年月日、登記の目的、登録名義人などが記載されています。登記識別情報は、英数字の組合せからなる12桁の符号です。従来の権利証の代わりとなるものであり、不動産の所有者本人のみに通知されます。

登記識別情報通知や登記完了証を紛失しても再発行はされないため、受け取ったあとは大切に保管をしておきましょう。

【パターン別】相続手続きの違い

遺言書の有無や相続の仕方によって、相続手続きの流れや必要書類などに違いがあります。ここでは、ケース別に相続手続きの違いをみていきましょう。

法定相続分どおりの相続の場合

法定相続分とは、民法で定められている各相続人が相続する遺産の相続割合のことです。
法定相続分にしたがって遺産分割をする時は、まずは亡くなった人にどれほどの遺産があるのかを調査しましょう。

遺産の全体像を把握できたら、法定相続分に沿って遺産を分割します。各相続人の法定相続分は、以下のとおり誰が相続人となるかで決まります。

同じ順位の相続人が複数いる場合は、均等に分けます。

例えば、法定相続人が配偶者、長女、長男の合計三人であったとしましょう。遺産の総額が1億円である場合、法定相続分にしたがって分割すると以下のとおりとなります。

・配偶者：1億円×1/2＝5,000万円
・長女：1億円×1/2×1/2＝2,500万円
・長男：1億円×1/2×1/2＝2,500万円

法定相続分にしたがって相続する場合、遺産分割協議書の作成は必要ありません。

遺産分割協議での相続の場合

亡くなった人が遺言書を残していない場合や、遺言書の記載内容に相続人全員が反対した時は、遺産分割協議をして誰がどのように遺産を引き継ぐのかを決めます。

遺産分割協議をする場合は、相続登記の申請書を作成する前に、協議を終えて遺産分割協議書を作成しましょう。手順は、以下のとおりです。

1.相続登記に必要な書類を集める
2.遺産分割協議をする
3.遺産分割協議書を作成する
4.登記申請書を作成する
5.法務局で申請をする
6.登記識別情報通知（権利証）を受け取る

相続登記をする際、遺産分割協議書を提出します。また、遺産分割協議書に実印が押されていることを証明するために、相続人全員の印鑑登録証明書を、申請書に添付します。

自筆証書遺言がある場合

故人が自筆証書遺言を残していた場合は、開封する前に家庭裁判所で「検認」を受ける必要があります。

検認とは、相続人に対して遺言の存在や記載内容を知らせる手続きのことです。遺言書の状態や日付、署名などを明確にし、偽造・変造を防止することが検認の主な目的です。
自筆証書遺言がある場合の手順は、以下のとおりとなります。

1.相続登記に必要な書類を集める
2.自筆証書遺言を開封する前に家庭裁判所で検認を受ける
3.登記申請書を作成する
4.法務局へ申請する
5.登記識別情報通知（権利証）を受け取る

ただし「遺言書保管制度」により、自筆証書遺言が法務局に保管されていた場合は、家庭裁判所による検認は不要です。

公正証書遺言がある場合

公正証書遺言とは、遺言を残す人が公証人に口頭で内容を伝えて代わりに作成してもらう遺言書のことです。

亡くなった人が公正証書遺言を作成していた場合、原本が公証役場に保管されています。遺言書を捜索する際は、公証役場に公正証書遺言が保管されていないか確認してみるとよいでしょう。
公正証書遺言を開封する際、家庭裁判所の検認を受ける必要はないため、相続登記の手順が通常とほとんど変わりません。

不動産の相続手続きを専門家に依頼した方がいいケース

不動産の相続手続きは自分自身でもできますが、以下のようなケースに該当する場合は専門家に依頼した方がよいでしょう。

・相続する不動産が複数ある場合
・イレギュラーな相続が発生している場合
・相続した登記が未登記である場合
・相続人同士でトラブルが発生しそうな場合
・手続きがスムーズにできない場合

1つずつ解説します。

相続する不動産が複数ある場合

複数の不動産を相続する場合、それらが同じ法務局で管轄されていれば、一括して相続登記の申請ができます。しかし、管轄される法務局が異なる不動産を相続した場合は、一括での申請はできません。

相続人が単独で、複数の相続登記を申請するのはなかなか骨が折れるものです。そのため、複数の不動産を相続する時は、司法書士に登記手続きを任せた方がよいでしょう。

イレギュラーな相続が発生している場合

イレギュラーな相続が発生し、相続関係が複雑になる場合は、司法書士に必要書類の収集や申請書の作成、申請手続きを任せた方がよいといえます。イレギュラーな相続の例は、次のとおりです。

・被相続人が離婚と再婚を繰り返している
・被相続人に認知した子がいる
・代襲相続が発生している

代襲相続とは、被相続人が亡くなった時にすでに相続人が死亡している場合、その相続人の子供や孫が遺産を相続することです。
本来の相続人が兄弟姉妹だった場合、代襲相続が発生すると甥や姪が遺産を相続するため、相続人の数が多くなりやすいです。

イレギュラーな相続では、戸籍謄本を入念に確認して、法定相続人を正確に特定する必要があります。法定相続人の特定を誤ると、正確に遺産を分割できません。また、相続人が複数いると集める書類の数も多くなるため、収集に時間や手間がかかりやすくなります。

イレギュラーな相続は、手続きのハードルが高くなり、失敗が発生しやすくなるため、専門家に協力を依頼するのがおすすめです。

相続した不動産が未登記の場合

これまで相続登記は任意であったため、不動産の名義が変更されずにそのままとなっているケースも多々あります。相続した不動産の名義が変更されていない場合は、複数回にわたって相続手続きが必要となります。

例えば「父親から相続した不動産の名義が何十年も前に亡くなった祖父になっていた」といったケースの場合、祖父から父親、父親から子供と2回の相続登記をしなければなりません。

名義が変更されていない不動産を相続すると、必要書類も増えるため申請手続きに手間がかかりやすくなります。また、旧民法が絡んでくることもあり、法律的な専門知識が求められるため、未登記の不動産を相続した時は司法書士に依頼した方がよいといえます。

相続人同士でトラブルになりそうな場合

相続人同士の仲が悪い場合、相続手続きに必要な書類を集める時に協力をしてくれないかもしれません。また、遺産分割協議をして遺産の引き継ぎ方を決める時、不仲が原因で協議が進まないこともあります。

相続登記をするためには、基本的に誰が不動産を相続するか決まっている必要があります。相続人同士のトラブルに発展する可能性がある時は、当事者のみで無理に解決しようとはせず、弁護士に相談をするとよいでしょう。

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手続きがスムーズに行えない場合

スムーズに相続登記の手続きができない可能性がある時も、専門家に協力してもらうとよいでしょう。相続登記の手続きが困難になりやすいケースの例は、以下のとおりです。

・相続人が多忙で時間がとれない
・遠方の不動産を相続することになった
・相続税の納税資金を準備するために不動産を売却しなくてはいけない

仕事や子育てなどで忙しく、法務局や市区町村役場に出向いたり、申請書を作成したりするための時間を割くのが難しい場合は、司法書士に依頼した方がよいでしょう。

また相続登記は、名義を変更する不動産の所在地を管轄する法務局で手続きをする必要があります。相続する不動産と現在の居住地が離れているのであれば、司法書士に依頼した方がスムーズです。

不動産を売却して相続税の納税資金を準備する場合も、司法書士に手続きを依頼するのがよいでしょう。相続税の申告期限は、相続の開始があった日の翌日から10ヶ月以内であり、その日までに不動産を売却して申告納税手続きまで済ませる必要があるためです。

不動産の相続手続きを自分で行う際の注意点

不動産の相続手続きを自分自身でする際は、以下の点に注意が必要です。

・亡くなった人の全ての戸籍謄本が必要
・自筆証書遺言は家庭裁判所での検認が必要
・必要書類を集めるのが大変

注意点を1つずつ解説します。

亡くなった人の全ての戸籍謄本が必要

相続登記をする際は、亡くなった人の出生時から死亡まで連続した戸籍謄本をそろえなければなりません。戸籍謄本は、本籍地がある市区町村役場で入手する必要があるため、被相続人が結婚や離婚などをしていると収集に時間がかかる可能性があります。

亡くなった人の戸籍謄本は、相続登記だけでなく、相続人の特定や預貯金口座の名義変更など、さまざまな場面で必要です。
家族が亡くなり葬儀を終えてひと段落が付いたら、できるだけ早めに戸籍謄本の収集を開始しましょう。

自筆証書遺言は検認が必要

自筆証書遺言書は、家庭裁判所の検認を受ける必要があります。検認を受けずに開封してしまうと遺言書の改ざんや偽造を疑われることがあります。
また、不動産や金融機関講座の名義を変更する際は、検認を受けたことを証明する検認済証明書がなければ、自筆証書遺言を提出できません。

検認を受けずに自筆証書遺言を開封してしまっても、内容が無効になるわけではありませんが、5万円以下の罰金が科せられる可能性があります。
そのため、亡くなった人の自宅などで自筆証書遺言が見つかった時は、速やかに家庭裁判所で検認を受けましょう。

必要書類を集めるのが大変

相続登記をするためには、被相続人の戸籍謄本だけでなく、各相続人の戸籍謄本や不動産を相続する人の住民票の写しなども、集めなければなりません。遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書も必要です。

また、相続登記の申請書を作成する時は、登記事項証明書や固定資産税課税証明書なども準備することになります。

相続の状況によっては、さらなる書類の提出を求められることもあるため、相続登記の必要書類を集めることには労力がかかります。相続が開始された時は、相続人や相続財産の特定とあわせて手続きに必要な書類を調べ、計画的に収集をしましょう。

まとめ

不動産を相続した時は、法務局で相続登記をして名義を変更しましょう。相続登記の際は、戸籍謄本や住民票の写し、固定資産税課税証明書など複数の書類を集めて、登記申請書を作成します。

相続登記の手続きは相続人自身でもできますが、法律や不動産などが求められるため、難易度は高いといえます。特に、手続きをする時間を割くのが難しい人やイレギュラーな相続が発生した人などは、司法書士にサポートしてもらうのがおすすめです。

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