FPが解説する「住み替えローン」のメリット・デメリットや注意点など

「現在の住まいが手狭になった」「子供の進学や仕事の都合で、より交通の便のよいところに住みたい」など、住み替えをしたいと思ったときに気になることのひとつは、現居の売却と新居の購入に関するお金のこと。今回は、現居の売却金額では住宅ローンが完済できないときに利用できる住み替えローンについて解説します。

FPが解説する「住み替えローン」のメリット・デメリットや注意点など

住み替えローンとは

住み替えローンとは

住み替えにおいては、現居を売却した資金で住宅ローンを完済し、もし残金があれば、新居の購入資金の一部に充当するのが理想的ですが、売却金額によっては住宅ローンを完済できない場合もあります。現居を売却するためには、設定されている抵当権を抹消しなくてはなりませんので、不足額を自己資金で負担する必要があります。
自己資金がない場合には、抵当権を抹消するために不足する資金を、新居のための借り入れに上乗せできるローンがあります。これが住み替えローンです。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンは、住み替え時の資金不足を解消してくれるローンです。しかし、利用するには、売却と購入のスケジュール調整など、注意しなければならないこともあります。

まずは住み替えローンのメリットを確認しましょう。

オーバーローンの状態でも住み替えができる

一般的に、オーバーローンとは物件価格以上の借り入れをすることを指しますが、住み替えローンにおいては、現居の住宅ローンの残債が売却金額よりも多い状態を意味します。

自己資金がなくても住み替えができる

住み替えローンを利用することで、現居の売却金額で住宅ローンを完済できなくても、抵当権を抹消するための資金を、自身で用意することなく新居の購入が可能となります。資金が足りない場合以外にも、貯蓄を住宅ローンの完済のために使用せず、今後のライフイベントのために確保しておきたいと考えている人に効果的です。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンの利用にはデメリットもあります。

売却と購入の決済日を合わせる必要がある

住み替えローンは、「現在の住宅ローンの完済とそれに伴う抵当権の抹消」と、「新たな借り入れとそれに伴う抵当権の設定」を同時に行うため、売却と購入の決済を同じ日に設定する必要があります。そのため、スケジュール調整が難しく、新居を探す期間が制約されてしまうこともあります。

借り入れの金額が高額になってしまう

住み替えローンは、新居のための借り入れに現居の住宅ローンの残債を上乗せするため、物件価格以上の借り入れをすることが一般的です。毎月の返済額が負担になる可能性も高く、家計を圧迫することにつながります。また、金融機関にとっても、担保となる物件よりも高額な融資をすることになるため、返済できるかどうかの審査基準が厳しくなる傾向があります。

住み替えのタイミングや目的は?

住み替えのタイミングや目的は?

一般的には、どのようなタイミングや目的で住み替えを検討しているのでしょうか。国土交通省の「平成30年住生活総合調査結果(※1)」によると、今後5年以内に住み替えを考えている世帯の回答は、以下のとおりです。

広さや部屋数(42.3%)

住み替えの目的で一番多かった回答です。子供が増えたり、成長してきたりなどで現居が手狭になることが考えられます。「出産」や「子どもの進学」のタイミングでは、広くて部屋数の多い住居への住み替えがあるでしょう。

使いやすさの向上(31.9%)

二番目に多かった回答です。間取りや収納など、日常生活における動きやすさや収納のしやすさなどを求めるタイミングであったり、「通勤や通学に不便である」「スーパーが近くにない」といった、住まいの周辺環境の不満を解消したいと思ったタイミングでの住み替えがあると考えられます。

新しさ・きれいさ(27.4%)

新築時から年数が経ち、屋根や壁などの住宅の劣化や住宅設備の故障など、現居が古くなったことにより不満を感じ、住み替えを検討する人も多くいるようです。リフォームを検討するタイミングにも住み替えが選択肢に入ります。

その他

「高齢期の住みやすさ」を求めて住み替えを検討している人もいます。子供が独立すると夫婦二人の生活になり、今まで住んでいた住居が広く感じる人もいます。身体が不自由になることに備えて、バリアフリーなど高齢者に優しい住まいを求めるタイミングもあります。

※1:国土交通省「平成30年住生活総合調査結果」 詳しくはこちら

住み替えにかかる費用

住み替えにかかる費用

住み替えを実行するためには、住居の売却時と購入時にそれぞれ費用がかかります。売却時に必要な費用は、売却金額の4~5%程度、購入時に必要な費用は、物件価格の5~7%程度といわれています。
主な費用の項目は以下のとおりです。

住居の売却時と購入時にかかる主な費用

費用の項目 売却時 購入時 費用の内容
仲介手数料 仲介業者に支払うもの(売り主が不動産会社の場合は不要)
上限は「(売買金額×3%+6万円)+消費税」
融資事務
手数料
住み替えローンを利用する際の事務手数料
ローン金額の2%程度、または3~10万円程度
土地家屋調査士
への報酬
新築した場合、建物表題登記を行う土地家屋調査士への報酬
司法書士
への報酬
抵当権抹消登記や抵当権設定登記、所有権保存登記や所有権移転登記など、登記を行う司法書士への報酬
火災保険料・
地震保険料
新居に対して火災保険や地震保険に加入する場合の保険料
登録免許税 土地や建物の不動産の登記を行う際に、登記所に納付する税金
印紙税 売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代(税金)
所得税・
住民税
現居を売却することで利益が出た場合の譲渡所得に対する税金。ただし、さまざまな特例があるので、事前に課税額の試算をしておくことも重要

※◯=必須でかかる △=場合によって異なる

住み替えローンを上手に利用するために

住み替えローンを上手に利用するために

住み替えは、人生において大きなお金が動くタイミングです。住み替えローンを上手に利用するためのポイントを押さえておきましょう。

ローンの審査は仮審査から

住み替えを検討するのであれば、新居の売買契約をする前に、まずは住み替えローンの仮審査をすることをおすすめします。仮審査は事前審査とも呼ばれ、本審査の前に行う審査で、不動産会社経由でも申し込みを行うことができます。
仮審査に通れば、住み替えローンを利用できる可能性が高まりますので、安心して新居の購入に進むことができます。

買い替え特約を活用する

買い替え特約とは、予定した期限までに現居が売却できなかった場合、新居の売買契約を白紙に戻す(契約を解除する)ことができる特約です。購入したい新居を確保しつつ、現居の買い手を探すことができるため、「現居が売却できない状態にもかかわらず、新居の決済をしなければならない」というリスクを回避することができます。一般的に、新居の売り主が不動産会社である場合は、買い替え特約に応じてもらいやすくなります。

場合によっては、買取保証をしてもらう

買取保証とは、予定した期限までに現居の買い手が見つからなかった場合に、あらかじめ決めておいた価格で、現居を不動産会社に買い取りをしてもらう取り決めです。買取保証があれば、最終的には必ず不動産会社が買い取りをするため、新居の購入までの期間が短い場合などにおいて、現居が売却できないリスクを回避することができます。

ただし、買い取り額は仲介による売却金額と比べて低くなることがほとんどです。住み替えローンの借入金額が増えることにつながり、予定していた資金計画が変わるかもしれませんので注意が必要です。

相談する不動産会社はしっかり選ぶ

現居の買い手を見つけるだけでなく、条件の交渉や売却のスケジュール調整など、売却にかかるすべての業務を、依頼した不動産会社が担当してくれます。売却金額については、不動産会社の力量よって差が出ることもあるため、複数の不動産会社に相談して、担当者の対応や会社の雰囲気を確認し、自身にあった会社を選ぶことが大切です。

まとめ

まとめ

住み替えローンは、現居を売却しても不足する住宅ローンの残債と新居購入のローンを合算して借りることができる制度です。住み替えローンを利用することで、自己資金を減らすことなく現居の住宅ローンを完済することができますが、その分借入金額が増えることにつながります。住み替えを行う際、今後の人生設計を元に、家計の状況をしっかりと把握したうえで住み替えローンを利用するかどうかを判断するようにしてください。

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